Inheritance不動産の相続でお悩みの方もご相談ください
相続が発生したときにもっとも問題となるのが不動産の取り扱いです。相続する財産のほとんどが不動産の場合、相続人の間でもめることなく、スムーズに分け合うことは難しくなってしまいます。
相続時の不動産売却では、不動産の登記や名義、ローンの有無などによって、様々な問題が生じます。大阪市淀川区・西淀川区で不動産売却をお取り扱いしている「北急ハウジング」では、こうした難しい案件にも専門家とも相談しながら、確実な対応が可能です。
相続登記は義務化されています
相続登記とは
不動産の登記とは、物件の所有権を明確にして、第三者に対して権利を明らかにするために重要な手続きです。相続が発生した場合には、故人が名義となっている不動産の名義を相続人に変更する必要があり、この手続きを「相続登記」といいます。
不動産を相続した際に登記の移転を行わないと、不動産を売却したり賃貸にしたりすることはできません。実家を相続した子が「家を売りたい」と考えても、相続人の名義に変更しなければ契約できないのです。
このように相続登記を怠ると、今は問題なくても、将来不動産を活用・処分する段階で不都合が生じてしまう可能性があります。将来的なトラブルを回避するためにも、非常に重要な手続きといえます。
相続登記の義務化について
これまでは相続登記を行わなくても罰則などが課せられなかったため、手続きを行わず、所有者が特定されない不動産が増え続けてしまいました。この対策として行われたのが、「相続登記の義務化」です。
2024（令和6）年4月1日から施行された相続登記の義務化では、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をすることが定められました。正当な理由なく手続きを行わないと、10万円以下の罰金が課せられます。
法改正以前に所有している不動産についても、相続登記は義務化されています。相続登記についてご不明な点は、当社へお気軽にご相談ください。専属の司法書士とも連携し、お手続きを進めさせていただくことも可能です。
不動産の相続でよくあるお悩みとは？
共有持ち分とは
不動産の相続において問題となることが多いのが「共有持ち分」です。共有持ち分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが不動産に対して持っている権利の割合のこと。持ち分については、共有者間での合意や法律によって決定されます。
一般的には「法定相続分」が持ち分割合となりますが、不動産登記簿に所有権の比率を「○分の○」という形で記載されることによって明確になります。
共有持ち分の不動産は売却できる？
兄弟姉妹で相続した家など、「共有名義」の不動産を売却するには、共有者全員が合意する必要があります。共有者のうち売却に同意しない人がひとりでもいると、不動産を売ることはできません。
しかし民法上では、「共有持ち分」のみであれば、自分の意志で自由に売却することが可能です。しかし共有者の同意を得ずに持ち分のみ売却すると、信頼関係にヒビが入ったり、見ず知らずの第三者と共有することになったりなど、トラブルを招く可能性が高くなります。
自分の持ち分を売却する際も、共有者の同意を得ておくほうが安心です。あらかじめ共有者間で売却に関する合意書を準備しておくことで、この問題を予防できます。
共有名義人が亡くなったときどうなる？
共有不動産が相続によってさらに多くの共有者に分割されると、権利が複雑になってしまいます。後々のトラブルを防ぐためにも、共有持ち分をどの相続人が引き継ぐか、または売却して分配するかなど、具体的な方法について合意しておくとよいでしょう。
共有名義の不動産売却でトラブルを防ぐには
共有不動産の場合、持ち分を正確に登記しておくことによって、共有者間でのトラブルを防ぐことにつながります。持ち分を登記することで、共有不動産の管理や売却、相続発生時の処理がスムーズに行えるのです。
相続した物件は3年以内に売るのがお得
不動産を相続した場合、「使い道がない」「住む予定がない」「相続税が心配」「現金が必要」など、様々な理由から売却を考える方はいらっしゃいませんか？ 相続物件の売却では、3年以内に売却したほうがお得です。
相続した不動産を売却したときにかかる税金について
相続不動産を売却する際には、譲渡所得税と印紙税がかかります。印紙税は不動産の売買契約書作成時にかかる税金です。たとえば不動産売買契約金額が1,000万～5,000万円の場合、2027（令和9）年3月31日までなら3万円となります。
譲渡所得税は不動産売却によって得た利益に対してかかる税金です。譲渡所得は、不動産売却によって得た収入から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出します。
3年以内に売却すると取得費加算の特例を受けられる
譲渡所得税の計算で用いられる取得費は、3年以内に売却すると3,000万円の特例が受けられます。この特例は、「相続人であること」「相続税が課されたこと」「相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡したこと」という3条件を満たす場合に適用されます。
不動産売却によって得た金額から差し引ける取得費が大きくなるので、譲渡所得が低くなり、節税効果があるのです。
3年以内に売却すると3,000万円の特別控除を受けられる
1981（昭和56）年5月31日以前に建築されていること、相続する前に被相続人以外が暮らしていなかったことなどの条件を満たすと、不動産売却の利益から3,000万円まで控除できます。ただし、取得費加算の特例と3,000万円の特別控除は併用することはできません。
不動産相続に関して、よくあるご相談
家や土地、マンションといった不動産は高額な資産であり、価値の見極めが難しく、平等に分けにくいという特徴があります。不動産相続において起こりやすい問題を把握しておき、対処方法を考えておきましょう。
相続不動産に関してよくあるご相談が、不動産の相続先にまつわるものです。不動産を相続したい人が複数人いる、その逆に誰も相続したがらない、誰も相続せず空き家になってしまいそう、そもそも不動産の名義変更がされていない、などがトラブルの原因となります。
税金や費用の負担も大きな問題です。相続税や売却時の譲渡所得税の支払いについては、多くの方からご相談を受けます。また遺産分割協議では不動産の評価額を算定する必要がありますが、不動産の評価方法や評価額が合わないとトラブルになりやすいです。
不動産の場合は、相続人全員が納得できるような分割は難しいのが一般的です。とくに問題が起こりやすいのが、とりあえず「共有名義」にしてしまうケース。共有名義にしていったん問題を後回しにしても、後から問題が発生することも少なくありません。
共有名義にした物件は、売却したり貸したりしたいと思っても、反対している人がひとりでもいると対応できません。また、税金や維持費の負担を誰が行うかでもめることもあります。さらに子や孫の代まで相続が発生すると、より問題が複雑化してしまいます。
不動産相続に関する手続き
不動産相続登記の流れ
相続が発生した際には、まず遺言書の有無を確認しましょう。遺言書が残されていない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行って、誰がどのように不動産を引き継ぐのかを決める必要があります。ここでは相続登記までの流れをご紹介します。
- 【Step1】相続人を確定する
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集めて、相続人を確定させます。遺産分割協議が終わった後に新たな相続人が見つかった場合には、遺産分割協議からやり直さなければいけません。必ず協議を始める前に、相続人の確定を行いましょう。
- 【Step2】相続人全員で遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議は相続人全員が参加する必要があります。ただし全員が1ヶ所に集まる必要はなく、手紙や電話、メールなどで分割方法を決めることも可能です。協議の結果、全相続人が合意したら遺産分割協議書を作成して、署名・押印を行います。
- 【Step3】不動産を相続する人が相続登記を行う
- 不動産を引き継ぐ相続人が決まったら、相続する人が法務局で相続登記の手続きを行います。直接書類を持参したり、郵送したりして申請を行う「直接申請」のほか、オンラインシステムで申請する「オンライン申請」があります。
相続登記の手続きでは、不動産や税務に関する様々な知識が必要です。ご本人による申請も可能ですが、書類が多いため司法書士が手続きを代行する場合もあります。ご希望があれば当社提携の司法書士をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。
不動産の相続登記に必要な書類
相続登記にあたって必要となる書類は、以下の通りです。ここでは、遺産分割協議を行った場合の必要書類をご紹介します。
| 相続登記申請書 | 相続登記を行うために作成する書類 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 不動産の情報を確認するために取得する書類 ※相続登記の際に提出する書類ではありません。 |
| 戸籍謄本 | 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本（または戸籍抄本） |
| 住民票 | 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）と、不動産を取得する人の住民票 |
| 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書 | 相続登記する不動産の評価額を証明するための書類 |
| 遺産分割協議書 | 遺産分割協議の結果を記載する書類 |
| 印鑑証明書 | 遺産分割協議書に押印した相続人全員分の印鑑証明書 |
| 相続関係説明図 | 被相続人および相続人の続柄を図に表したもの |
| 収入印紙 | 相続登記にかかる登録免許税 |
| 登録免許税印紙納付台紙 | 収入印紙を貼付するための用紙 |
親の認知症対策、生前贈与・家族信託どちらが有利？
生前贈与と家族信託の違いとは
「親が認知症になったときの対策をしたい」という目的で相談される方が多いのが、家族信託と生前贈与です。家族信託と生前贈与はどちらも家族に財産を託すという意味では似ている制度ですが、もたらす効果はまったく異なります。
家族信託は、「財産から利益を受ける権利」を残しながら、「財産を管理、運用、処分する権利」を信頼できる家族に渡す制度です。財産権は本人に残しながら、家族が不動産や預貯金の管理、処分を行えるようになります。
これに対して生前贈与を行うと、財産の所有権が親から子へ移転します。つまり「財産から利益を受ける権利」と「財産を管理、運用、処分する権利」のどちらも家族に渡すことになるのです。
今すぐ財産を移したい場合は生前贈与
生前贈与の場合、財産を受け取った人が住宅資金や教育資金など、自由に財産を使用できます。親の財産を減らす効果があるため、相続が発生したときの相続税対策にもなります。ただし、贈与税が発生しないかの注意は必要です。
財産管理のみ依頼したい場合は家族信託
家族信託は、「財産権」を持つ親が認知症になった場合でも預金を下ろせるようにしたい」「親に代わって実家を売却したい」といった場合に有効な仕組みです。財産権は親に残っているので、贈与税や不動産取得税などの負担はありません。