Relocation住み替え・転勤での売却のポイント
家やマンションなどの不動産を売却する理由として、もっとも多いのが住み替えや転勤です。とくに売却と購入を行う買い替えは、タイミングによって大きな費用の差が発生することもあります。
こちらでは、大阪市淀川区・西淀川区で不動産売却をお取り扱いしている「北急ハウジング」が、住み替えや転勤時の売却のポイントをご紹介します。住み替え時にローンを使用することも可能ですので、お気軽にご相談ください。
住み替えの時は先に買う方がよいのか？売る方がよいのか？
住み替えは、住んでいたマイホームの「売却」と新居の「購入」という2つの不動産取引が発生する高度な取引です。売却と購入のタイミングが合わなければ、引っ越しが2回必要になったり、購入資金が不足したりといった面倒なことにもつながります。
もちろん売却と購入を同時に行えるのが理想ですが、必ずしもうまくはいきません。そこで一般的には、「買い先行」と「売り先行」という2つの住み替えパターンからお選びいただくことになります。
買い先行とは
新居の購入を優先する住み替えを「買い先行」といいます。二重ローンが発生する可能性があるので、すでに住宅ローンを完済している人や、資金面で余裕のある方におすすめの売却方法です。
売り先行とは
今まで住んでいた家の売却を優先する住み替えを「売り先行」といいます。売却代金を購入資金に充てられるので堅実な資金計画を立てやすい売却方法です。一方、仮住まいが必要になったり、住みながら内覧に応じなければならない手間が発生したりします。
買い先行、売り先行のどちらにもメリット・デメリットがあります。売主様の買い替え資金や、引っ越しのタイミングなどによって、適した方法をお選びください。お悩みの方は、当社にご相談いただければ、お客様にとって最適なご提案を行います。
買い先行・売り先行それぞれのメリット・デメリット
売り先行のメリット・デメリット
売り先行のメリットは、何といっても資金面で余裕が出ることです。売却価格で妥協することなく、資金計画をしっかり立てて家探しを進めることができます。二重ローンを抱えることもないので、毎月の支払いも滞りなく行えるでしょう。
ただし売り先行の場合、新居が見つかるまでは仮住まいに住まなければいけません。このため旧居から仮住まいへ、そして仮住まいから新居へという2回の引っ越しが必要です。新居が見つからなければ、仮住まいの家賃支出が長く続くことにもなります。
買い先行のメリット・デメリット
新居購入を優先する買い先行の場合、理想的な新居が見つかるまで新居探しを行える点がメリットです。新居を確保してから売却するので、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しも1回で済みます。旧居の売却は引っ越し後に行うので、内見などの手間もかかりません。
ただし、「売却代金を新居の購入資金に充てたい」などで売却を急ぐと、売り値が安くなりがちです。また元の家のローンが残っている場合には、家が売れるまで二重ローンを組むことになります。売却時期が遅くなればなるほど、経済的な負担が大きくなるリスクがあります。
住み替えの流れ
住み替えの場合、一般的には購入と売却を同時に進めることが多いでしょう。とはいえ、購入者を見つけて売却することと、希望の住宅を見つけて購入することはなかなか同時に進めることはできません。
理想としては、売却と購入を同時に行うことで、金銭的にも時間的にも負担が少なくなります。こちらでは、現住居を売却しながら同時に新居購入を手配する「同時進行」の住み替えの流れをご紹介します。
同時進行の住み替えの流れ
引っ越し時期が決まっているのであれば、同時進行で住み替えするのがベストです。住み替えを同時進行で行う場合、売却の媒介契約と、新居購入の媒介契約を同時に締結します。この場合、同じ不動産会社で媒介契約を結び、ローンも同じ金融機関を使用します。
- 売買契約
最短4週間～（平均19週間） -
購入契約
最短2週間新居入居
最短2週間
- 引き渡し
最短4週間（平均8週間）
上記の流れで進めることができれば、売却から新居への引っ越しまで合計8週間で完了することになります。とはいえ、売却にかかる期間は余裕を持って6ヶ月必要であり、上記の流れは少しリスクがある計算です。
不動産会社とよく相談の上、売却と購入のどちらが先に決まるかを予想し、住み替えスケジュールを立てるようにしましょう。
住み替えローンのご紹介
そもそも住宅を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関によって設置されている権利のこと。抵当権があるため、住宅ローンを返済できなかったときには自宅を抵当に取られてしまいます。
自宅の売却代金が住宅ローンの残債よりも上回れば問題はありません。しかし、自宅の売却代金と手元の資金を合わせても、今までのローンを完済できない場合、住み替えをあきらめるしかないのでしょうか？
たとえばローンの残債が2,000万円で住宅の査定額が1,000万円、購入したい新居の物件価格が3,000万円の場合で考えましょう。自宅を売却しても、1,000万円が返済できません。ここで、新居の価格と残債をまとめて4,000万円を借りるのが「住み替えローン」です。
住み替えローンは、ローン返済中の人が使いやすいように設計されているローンで、様々な金融機関が取り扱っています。今の住まいと新居の住宅ローンを並行して組む二重ローンよりは安心してご利用いただけるでしょう。
ただし、「新規に住宅ローンを組むよりは金利が高くなる」、「審査が厳格になる」等のデメリットもあります。住み替えローンのご利用を考えている方は、お気軽に当社担当者にご相談ください。
