Intermediary理想の価格で高く売りたいなら仲介売却がおすすめです
不動産をできるだけ高く、理想の価格で売却したいという方には、仲介売却という方法がおすすめです。こちらでは、大阪市淀川区・西淀川区で家やマンションの売却を手がける「北急ハウジング株式会社」が、仲介売却についてご説明します。
仲介売却と不動産買取の違いや、仲介のメリット・デメリット、買取よりも仲介を選んだほうがよい物件についてお伝えしますので、お客様の不動産売却にお役立てください。なお、不動産売却についてご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
仲介売却とは？
仲介売却と不動産買取の違い
不動産売却には、大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」という2つの方法があります。一般的に仲介売却は「仲介」、不動産買取は「買取」と呼ばれます。どちらの方法もお客様の物件を売ることには変わりありませんが、大きく違うのが不動産を売却する相手です。
一般の住宅市場で買主を見つけ売却する仲介に対して、買取では不動産会社に直接売却します。仲介によって購入希望者が見つかれば、内見をしてもらい、価格や引き渡し日などの交渉を重ねます。条件交渉による合意を経て、最終的に買主に物件を売却するのです。
このように、仲介売却では不動産会社が仲介役となって販売活動を行い、お客様が希望する価格で購入してくれる相手を見つけていきます。売却完了までには時間がかかってしまいますが、お客様が希望する価格で売れる可能性が高い売却方法です。
北急ハウジングの仲介売却について
北急ハウジングは大きな会社ではありませんが、地域密着営業を活かして、地元に寄り添った売却を積み重ねてまいりました。大阪市淀川区や西淀川区における中古戸建や中古マンションの販売力では、大手の不動産会社にも負けません。
「この学校区で中古戸建が売りに出たら教えてほしい」「このマンション限定で売物件を探している」といった購入希望者からのお問い合わせを多く頂戴いたしているため、お客様が希望する価格で購入してくれる買主をスムーズにご紹介可能です。
買取よりも仲介を選んだほうがよい物件
買取の場合、物件を買い取った不動産会社は、修繕やリフォームを行った上で、販売活動を進めていきます。こうした修繕費用や販売費用を見込んでいるために、買取価格は相場よりも低くなる傾向があります。
仲介の場合は、地域の相場で販売活動を行うため、買取よりも高値で売却できる可能性が高くなります。ただし売却時には、仲介してくれた不動産会社に成功報酬として「仲介手数料」を支払わなければいけません。
買取よりも仲介を選んだほうがよいかどうかは、仲介手数料と買取価格との差分で判断するとよいでしょう。売却までの時間がかかってもよいから、最大限の価格で売却したい場合には仲介が適しています。
すぐに買手が見つかりそうな好条件の物件であれば、仲介売却によって高値の売却を目指すほうがよいでしょう。具体的には、立地が魅力的な物件や築浅物件など、修繕やリフォームなどをしなくてもそのまま売れそうな物件次のような場合には仲介が適しています。
「いつ売れてもかまわない」というように、売主様に時間的余裕がある場合も仲介売却を選択できるでしょう。
仲介売却のメリット・デメリット
仲介売却のメリット
仲介の魅力は、何といっても売主様の希望する価格での売却を目指せる点です。仲介してくれる不動産会社の広告活動によって、高値で購入してくれる購入希望者と出会えるチャンスが生まれるでしょう。
また、購入希望者に内見してもらうことによって、お客様の物件の魅力を客観的に知ることもできます。購入希望者の生の声を聞いて、より高値で売るための工夫を検討することも可能です。いずれにせよ、大切な物件の売却をお客様主体で行うことができる売却方法です。
仲介売却のデメリット
お客様主体で売却できる仲介売却ですが、売却までに時間がかかってしまう点がデメリットです。物件によっては買手がなかなか見つからない場合もあります。早期に買手が見つかっても、ローン審査などに時間がかかってしまうこともあり、物件の現金化には時間が必要です。
また、売却物件に対する「契約不適合責任」が免責されない点もリスクです。売買契約時に引き渡された物件が、想定されている品質や機能について契約内容と合っていない場合に、買主様が責任を負わなければいけません。
不動産による販売活動によって、売却することをまわりに知られたり、購入希望者が現れたときに内見対応が必要だったりする点も注意が必要です。さらに売却成功時には、仲介してくれた不動産会社への成功報酬として、仲介手数料を支払う必要があります。
仲介売却で必要となる媒介契約とは？
媒介契約とは
仲介売却では、仲介を依頼する不動産会社との間で「不動産媒介契約」を締結する必要があります。どのような条件で売却活動を行うか、仲介手数料はいくらにするか、などを媒介契約書に明記することで、仲介でのトラブルを未然に防ぐことができるのです。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴を知って、お客様の売却方針に合った契約を選ぶようにしましょう。
媒介契約の種類と特徴
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主との直接取引 | できる | できる | できない |
| 依頼主への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 契約期間 | 法律上の制限はないが、一般的に3ヶ月 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
もっとも大きな違いが、一般媒介契約が複数の不動産会社と契約できるのに対して、専任媒介契約、専属専任媒介契約では1社としか契約できないという点です。また、専属専任媒介契約では、売主様自ら買主様を見つけることができない点にもご注意ください。
レインズとは？
レインズの特徴
レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されているコンピュータネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字から「REINS＝レインズ」と名付けられました。
レインズには売却物件に関する情報が登録されており、全国の不動産会社が利用することができます。不動産会社は売主様の依頼にもとづいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買主を探すことができるのです。
全国にはレインズが4つあり、大阪市の情報は、（公社）近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）に登録されます。国土交通大臣に任命された不動産流通機構が運営しているため、安心してご利用いただけるサービスです。
レインズへ登録するメリット
レインズはリアルタイムで情報が公開されるシステムであり、物件を登録することで、より多くの不動産会社の目に留まる可能性が生まれます。こうして、すばやいマッチングにつながり、不動産の早期売却につながる可能性が高まるのです。
またレインズでは、登録された物件の取引情報を確認することができます。売却しようとしている物件がレインズに正しく登録されているかどうか、不動産会社が悪条件を提示していないかなどを確認できるので、物件の囲い込みを防ぐのにも役立ちます。
お問い合わせから現金化までの流れ
- 【Step1】お問い合わせ・ご相談
- 売却を考えている物件がございましたら、お電話やLINE、メールフォームからお気軽にお問い合わせください。売却するかどうか決まっていない方でも無料査定を承ります。しつこい営業は行いませんので、安心してご相談ください。
- 【Step2】物件の査定
- 査定とは、物件がいくらで売れそうか、不動産会社に調査してもらうことです。査定にはデータのみで算出する簡易査定と、実際に現地を訪問して算出する訪問査定があります。簡易査定でおおよその価格を把握できますが、実際に売却する際には訪問査定が必要になります。
- 【Step3】不動産会社と媒介契約の締結
- 査定額や売却方針などを聞いて、仲介を依頼する不動産会社を決めたら、売主様と不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。お客様の売却方針に沿った契約を結びましょう。
- 【Step4】不動産会社による売却活動の開始
- 媒介契約を締結後、仲介を依頼された不動産会社は正式に売却活動を開始します。購入希望者が現れましたら、お客様とスケジュールを調整の上、内見を行うことが通例です。購入希望者からの質問対応などへのご協力をお願いします。
- 【Step5】売買契約の締結
- 内見を経て、購入者が決定すれば、売却代金や引き渡し条件など細かな条件を交渉します。交渉の結果、合意できれば、売主様と買主との間で売買契約を締結します。契約約款などを読み上げた後、契約書への署名と押印によって契約成立となります。
- 【Step6】物件の引き渡し・決済
- 売却代金を買主から受け取るだけでなく、住宅ローンが残っている場合は金融機関との間で返済を行います。書類の引き渡しや鍵の受け渡しが無事終了すれば、物件の引き渡しの完了です。
- 【Step7】譲渡所得があれば確定申告が必要
- 不動産の売却によって売却益が出た場合には確定申告が必要になります。不動産売却による譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。売却額が取得費よりも少ない場合には、確定申告の必要はありません。