証約手付 売買契約が成立したことを証明するための手付金です。すべての手付金はこの性質を持っています。
違約手付 契約内容の約束を守らなかった場合（債務不履行）に、罰金として没収される手付金です。例えば、買主が残代金を期日までに支払わなかった場合などが該当します。
解約手付 不動産取引で最も重要な役割を持つ手付金です。契約後、一定期間内であれば、買主・売主のどちらからでも契約を解除できる権利を確保する役割があります。詳しい解除のルールは後ほど解説します。

内金・申込証拠金との違い

手付金と混同されやすいお金に「内金」と「申込証拠金」があります。それぞれの違いをしっかり理解しておきましょう。

手付金 契約成立時に支払い、契約の証拠となると同時に、契約解除の権利を確保する役割を持ちます。
内金（中間金） 契約成立後、引き渡しまでの間に売買代金の一部として前払いするお金です。手付金のように、支払うことで契約を解除できる権利はありません。
申込証拠金 売買契約を結ぶ前に、物件を購入したいという意思を示すために不動産会社へ預けるお金です。相場は数万円～10万円程度で、契約に至らなかった場合は全額返還されるのが原則です。無事に契約となった場合は、手付金や売買代金の一部に充当されます。

支払った手付金は売買代金の一部になる

「手付金は物件価格とは別に支払うの？」と心配される方もいますが、ご安心ください。支払った手付金は、最終的に物件の売買代金の一部として充当されます。

例えば、4,000万円の物件で200万円の手付金を支払った場合、最終的に支払う残代金は3,800万円となります。手付金は決して「捨て金」になるわけではないのです。

手付金の相場はいくら？上限額と支払い時期

次に、手付金として具体的にいくらくらい準備すれば良いのか、その相場と法律上のルール、支払いタイミングについて見ていきましょう。

手付金の相場は物件価格の5～10％

不動産購入における**手付金の相場は、一般的に物件価格の5%～10%**とされています。ただし、これはあくまで目安であり、売主との交渉によって金額が決まります。

4,000万円の物件の場合: 200万円～400万円
3,000万円の物件の場合: 150万円～300万円

新築マンションなどでは、価格にかかわらず100万円程度に設定されるケースもあります。中古物件の場合は、売主が個人のため、交渉次第で金額が変わることも少なくありません。

法律で定められた手付金の上限額

買主を保護するため、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には、法律で手付金の上限が定められています。

**売主が宅建業者の場合、手付金の上限は売買代金の20%**と宅地建物取引業法で決められています。これを超える額の手付金を請求された場合は注意が必要です。一方、売主が個人の場合はこの上限規制がないため、理論上は20%を超える手付金を設定することも可能ですが、一般的には相場の範囲内で調整されます。

手付金を支払うタイミングは売買契約時

手付金を支払うタイミングは、不動産の売買契約を締結する日が一般的です。重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印するのと同じタイミングで、売主に手付金を支払います。

支払い方法は現金であることが多いため、高額な現金を持ち運ぶのが不安な場合は、事前に不動産会社に相談し、銀行振込などの対応が可能か確認しておくと良いでしょう。

手付解除の仕組みとルール

手付金の最も重要な機能が「手付解除」です。これは、一定のペナルティを支払うことで、契約を一方的に解除できる権利のこと。その仕組みとルールを正しく理解しておくことが、万が一のトラブルを防ぐ鍵となります。

手付解除が可能な期間「履行の着手まで」とは

手付解除ができるのは、**「契約の相手方が契約の履行に着手するまで」**と定められています。この「履行の着手」とは、具体的にどのような状況を指すのでしょうか。

買主側の「履行の着手」の例
- 内金（中間金）を支払った
- 売主の同意を得て、リフォーム工事などを始めた
売主側の「履行の着手」の例
- 所有権移転登記の手続きを開始した
- 物件の引き渡し準備（引越しなど）を完了させた

つまり、相手が契約の実行に向けて具体的な行動を起こしてしまった後は、手付金による一方的な解除はできなくなるということです。手付解除の期限は契約書に明記されていることが多いため、必ず確認しましょう。

買主からの解除は手付金の放棄

買主の都合（例：「もっと良い物件が見つかった」「転勤が急に決まった」など）で契約を解除したい場合、支払った手付金を放棄する（返還を求めない）ことで、契約を解除できます。これを「手付流し」と呼びます。

手付金を失うのは大きな痛手ですが、それ以上の違約金などを請求されることなく契約を解消できるのが、このルールのポイントです。

売主からの解除は手付金の倍返し

逆に、売主の都合（例：「もっと高く買ってくれる人が現れた」「やはり売るのが惜しくなった」など）で契約を解除したい場合、受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払うことで、契約を解除できます。これを「手付倍返し」と呼びます。

買主は、支払った手付金が戻ってくるだけでなく、同額を迷惑料として受け取れることになります。これにより、売主側からの安易なキャンセルを防いでいます。

手付金が返金されるケース

自己都合でキャンセルすると手付金は戻ってきませんが、特定の条件下では、ペナルティなしで契約が白紙撤回され、手付金が全額返還されるケースがあります。

住宅ローン特約による契約解除

不動産購入で最も一般的なのが、この「住宅ローン特約」による解除です。

住宅ローン特約とは、買主が金融機関の住宅ローン審査に通らなかった場合に、契約を無条件で解除（白紙撤回）できるという約束事です。この特約によって契約が解除された場合、支払った手付金は全額、無利息で返還されます。

マイホーム購入者の多くが住宅ローンを利用するため、この特約は買主を守るための非常に重要な取り決めです。売買契約書に「融資利用の特約」や「住宅ローン特約」といった条項がきちんと含まれているか、必ず確認してください。

売主の契約不履行による解除

もし売主が契約内容を守らなかった場合（債務不履行）、買主は契約を解除し、手付金の返還を求めることができます。

例えば、「物件を引き渡す期日を過ぎても引き渡してくれない」「契約内容と異なる重大な欠陥（瑕疵）が見つかった」といったケースが該当します。この場合、手付金の返還に加えて、契約書に基づいた違約金を請求できることもあります。

その他の停止条件付き契約が不成立の場合

「今住んでいる家が売れたら、新しい家を買う」といった「買い替え特約」など、特定の条件が満たされたときに契約が有効になる「停止条件付き契約」を結ぶことがあります。

この定められた条件が期日までに満たされなかった場合、契約は成立せず、手付金は返還されます。

手付金支払いから所有権移転登記までの流れ

ここで、不動産購入のプロセス全体の中で、手付金の支払いや登記がどの段階で行われるのか、一連の流れを確認しておきましょう。

売買契約の締結と手付金の支払い

購入したい物件が決まったら、重要事項説明を受け、内容に納得した上で売買契約を結びます。この契約締結と同時に、売主へ手付金を支払います。

住宅ローンの本審査申し込み

売買契約書が手に入ったら、金融機関に提出して住宅ローンの本審査を申し込みます。事前審査に通っていても、本審査で最終的な融資可否が判断されます。

残代金決済と物件の引き渡し

住宅ローンの本審査に承認されると、融資が実行されます。金融機関に買主、売主、司法書士、不動産会社の担当者が集まり、物件価格から手付金を差し引いた「残代金」を支払います。この残代金決済と同時に、物件の鍵が渡され、引き渡しが完了します。

所有権移転登記の手続き

残代金決済と同じ日に、司法書士が法務局で所有権移転登記の申請手続きを行います。この所有権移転登記とは、その不動産の所有者が売主から買主に変わったことを法的に記録・公示する手続きのことです。この登記が完了して初めて、物件は名実ともにあなたのものとなります。

不動産の手付金に関するよくある質問

最後に、不動産の手付金に関して多くの方が抱く疑問にお答えします。

手付金は住宅ローンに組み込める？

原則として、手付金は住宅ローンに組み込めません。手付金は売買契約時に支払う必要がありますが、住宅ローンが実行されるのは、その後の残代金決済時だからです。そのため、手付金は自己資金（現金）で用意する必要があります。

一部の金融機関では、手付金の支払いに利用できる「つなぎ融資」や諸費用ローンを取り扱っている場合もありますが、金利が高めなどの条件があるため、利用は慎重に検討しましょう。

手付金が払えない・足りない場合は？

「手付金がどうしても用意できない…」そんなときは、まず正直に不動産会社の担当者に相談することが大切です。売主との間で手付金の減額交渉をしてもらえる可能性があります。

また、親や親族から一時的に借りる、または援助（贈与）してもらうのも一つの方法です。ただし、贈与の場合は贈与税の対象になる可能性があるため注意が必要です。

手付金の値引き交渉は可能か？

手付金の金額について、売主と交渉すること自体は可能です。特に売主が個人で、早く売りたい事情がある場合などは、交渉に応じてくれることもあります。

ただし、あまりに低い金額を提示すると、購入意欲が低いと見なされて他の買主に先を越されてしまうリスクもあります。交渉は、不動産会社の担当者と相談しながら慎重に進めましょう。

手付金の領収書で確認すべきポイント

手付金を支払った際は、必ず売主から領収書を受け取ります。その際、以下のポイントを必ず確認してください。

宛名: 買主であるあなたの氏名が正しく記載されているか。
金額: 支払った手付金の額と一致しているか。
但し書き: 「〇〇（物件住所など）の売買契約手付金として」と、目的が明記されているか。
日付: 手付金を支払った日付になっているか。
発行者: 売主の住所・氏名が記載され、捺印があるか。
収入印紙: 記載された金額に応じた収入印紙が貼られ、消印がされているか。（5万円以上の場合に必要）

この領収書は、残代金決済時にも必要となる大切な書類ですので、紛失しないよう厳重に保管してください。

まとめ

この記事では、不動産購入における手付金の仕組みについて、その意味や相場、契約解除のルールなどを詳しく解説しました。

最後に、重要なポイントを振り返りましょう。

手付金は「契約の証拠」であり、安易なキャンセルを防ぐ役割を持つ。
相場は物件価格の5%～10%が目安で、最終的に売買代金の一部に充当される。
自己都合のキャンセルでは、買主は手付金を放棄、売主は倍返しすることで契約解除できる（手付解除）。
住宅ローン審査に通らなかった場合、「住宅ローン特約」により手付金は全額返還される。
手付金は原則として自己資金で用意する必要がある。

手付金は高額ですが、その仕組みを正しく理解すれば、決して怖いものではありません。むしろ、買主と売主の双方を守り、安全な取引を実現するための重要なルールです。

この記事で得た知識をもとに、不動産会社の担当者や専門家ともしっかりコミュニケーションを取りながら、安心して理想のマイホーム購入を進めてください。

Writer：kitamura