News 不動産登記の国籍義務化 外国人投資家のメリット・デメリット
目次
まずはじめに・・
円安や市場の安定性を背景に、日本の不動産への関心が高まっています。特に海外にお住まいの外国人投資家にとって、日本の不動産は魅力的な投資対象でしょう。
しかし、2024年4月から始まった「不動産登記の国籍記載義務化」という新しいルールについて、「手続きが複雑になるのでは？」「何か不利なことはある？」といった不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、日本の不動産投資を検討している外国人投資家の皆様へ向けて、以下の点を分かりやすく解説します。
- 不動産登記の国籍記載義務化とは何か
- 外国人投資家にとってのメリットとデメリット
- 具体的な手続きの変更点と必要書類
- よくある質問（Q&A）
この制度変更は、一見すると手続きが増えるだけの面倒なルールに思えるかもしれません。しかし、長期的には日本の不動産取引の安全性を高め、投資家の皆様を守るための重要な変更でもあります。ぜひ最後までお読みいただき、安心して日本での不動産投資を進めるための知識を身につけてください。
不動産登記の国籍等記載義務化とは？
まずは、今回の制度変更の基本について理解を深めましょう。これは、日本で不動産を所有するすべての外国人投資家に関わる大切なルールです。
2024年4月1日から施行（予定）された新制度とは
2024年4月1日から、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務となりました。
罰則: 正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
例外: 遺産分割協議がまとまらない場合、あらかじめ法定相続分での「相続人申告登記」をすることができます。
検索用情報の申出義務化（2025年4月21日〜）
職権による住所等変更登記の導入（2025年4月21日〜）
2026年2月2日施行：所有不動産記録証明制度の新設
2026年4月1日施行：登記名義人の死亡等の表示・住所変更登記等の義務化
制度導入の背景と目的の解説
なぜこのような制度が導入されたのでしょうか。主な目的は以下の2つです。
所有者不明土地問題の解消 日本では、所有者が亡くなった後に相続登記がされず、誰の土地か分からなくなってしまう「所有者不明土地」が社会問題となっています。所有者の情報をより正確に把握することで、こうした問題を解決し、健全な不動産市場を維持することが大きな目的です。
不動産取引の透明性向上 国際的な資金洗浄（マネー・ローンダリング）対策の一環として、不動産取引の透明性を高める狙いもあります。誰が不動産を所有しているのかを明確にすることは、不正な取引を防ぎ、安全な市場環境を整える上で非常に重要です。
これらの目的は、結果的に外国人投資家が安心して日本の不動産に投資できる環境づくりにも繋がります。
対象となる外国人投資家と不動産
この新しいルールの対象となるのは、主に日本国内に住所（住民票）がない個人および海外法人です。
- 対象者
- 海外に在住している外国人個人
- 海外に本社を置く外国法人
- 対象不動産
- 日本国内にあるすべての不動産（土地、一戸建て、マンションの一室など）
たとえ日本の永住権を持っていても、生活の拠点が海外にあり、日本に住民票がない場合はこの制度の対象となりますのでご注意ください。
外国人投資家にとってのメリット
手続きが増える一方で、この制度変更は外国人投資家にとっていくつかのメリットをもたらします。
不動産取引の透明性と安全性の向上
最大のメリットは、不動産取引の透明性と安全性が格段に向上することです。
登記簿で所有者の国籍まで確認できるようになるため、なりすましによる詐欺や、複雑な権利関係を装った不動産トラブルのリスクが低減します。特に、高額な不動産を売買する際には、誰が本当の所有者なのかを公的な記録で確認できるという安心感は、非常に大きな価値を持つでしょう。
将来的な不動産売買手続きの円滑化
あなたが将来、所有する不動産を売却する際のメリットも考えられます。
売却時に、買主は登記簿を通じてあなたの情報を正確に確認できるため、安心して取引を進めることができます。 これにより、買主側の不安が解消され、売買交渉や契約手続きがよりスムーズに進む可能性が高まります。信頼性の高い情報は、円滑な不動産売買の基盤となります。
所有者不明土地問題の解消への貢献
この制度は、日本の社会問題である所有者不明土地の解消に貢献します。これは、間接的に投資家にとってもメリットとなります。
健全で透明性の高い不動産市場が維持されることは、長期的に見てあなたの資産価値の安定にも繋がります。 自分が投資するマーケットが健全であることは、すべての投資家にとってプラスの要素と言えるでしょう。
外国人投資家のデメリットと注意点
もちろん、メリットばかりではありません。外国人投資家が注意すべきデメリットやリスクも存在します。
登記手続きの煩雑化と追加書類の発生
最も直接的なデメリットは、登記手続きが以前よりも少し複雑になり、追加の書類が必要になることです。
これまでは不要だった国籍を証明するための書類（パスポートの写しなど）を準備し、提出しなければなりません。海外からの書類取り寄せや翻訳に時間がかかる場合もあり、余裕を持ったスケジュール管理が求められます。
プライバシー情報の登記簿記載
氏名、住所に加え、国籍という個人情報が登記簿に記載され、手数料を払えば誰でも閲覧できる状態になります。
この点にプライバシーの懸念を抱く方もいるかもしれません。しかし、日本の不動産登記制度は、取引の安全を守るために情報を公開すること（公示の原則）を基本としています。国籍情報も、その一環として公開されるものと理解しておく必要があります。
届出義務違反による罰則（過料）のリスク
この届出は義務であるため、注意が必要です。
正当な理由なく国籍等の情報の届出を怠った場合、10万円以下の過料（行政上の罰金）が科される可能性があります。 このようなリスクを避けるためにも、不動産を取得した際は、速やかに専門家へ登記手続きを依頼することが重要です。 （参考：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」）
国籍記載の登記手続きと必要書類
では、具体的に手続きはどのように変わるのでしょうか。変更点と必要書類について解説します。
H3.手続きの変更点（Before/After比較表）
| 登記情報 | 氏名、住所（海外の住所） | 氏名、住所（海外の住所）、国籍等 |
| 提出書類 | 住所を証明する書類など | 従来の書類に加え、国籍等を証明する書類 |
このように、登記簿に「国籍」が追加され、それに伴い提出書類も増えるのが大きな変更点です。
必要書類リストと取得方法
国籍を証明するために、主に以下のいずれかの書類が必要となります。
パスポートの写し 国籍が記載されているため、最も一般的な証明書類となります。司法書士に原本を提示し、写しを作成してもらうのが通常です。
本国の公的機関が発行した国籍証明書など パスポートがない場合や、他の書類を求められた場合に必要です。
宣誓供述書（Affidavit） 上記の書類がどうしても準備できない場合に、自国の公証人の前で国籍などを宣誓し、認証を受けた書類です。
これらの書類が外国語で作成されている場合は、翻訳者の氏名と住所が記載された日本語訳を添付する必要があります。 書類の準備には時間がかかることもあるため、不動産の売買契約を結んだら、早めに司法書士と相談を始めましょう。
司法書士への依頼と費用の目安
日本の不動産登記は非常に専門的で、手続きも複雑です。そのため、ほとんどのケースで司法書士という国家資格を持つ専門家に依頼します。
国籍記載の義務化に伴い、司法書士が行う業務も増えるため、登記費用が若干上乗せされる可能性があります。具体的な金額はケースバイケースですが、従来の登記費用に加えて数万円程度の追加報酬が発生することが一般的です。
費用はかかりますが、書類の不備や届出漏れといったリスクを防ぎ、確実かつスムーズに登記を完了させるためには、専門家への依頼が最も賢明な選択です。
想定される不動産トラブルと対策
新しい制度では、いくつかのトラブルが想定されます。事前に対策を知っておくことで、安心して手続きを進められます。
ケース1：届出漏れによる過料発生
うっかりしていて、国籍情報の届出を忘れてしまうケースです。
- 対策 不動産の売買契約を締結したら、すぐに司法書士に登記手続きを依頼しましょう。 日本の不動産取引では、決済（代金の支払い）と同時に司法書士が登記申請を行うのが一般的です。信頼できる司法書士に任せておけば、届出漏れの心配はありません。
ケース2：書類不備による手続き遅延
海外から取り寄せる書類に不備があったり、翻訳が間に合わなかったりして、登記手続きが遅れてしまうケースです。
- 対策 必要書類のリストと要件を、事前に司法書士と入念に確認しましょう。 特にパスポートの有効期限が切れていないか、宣誓供述書は日本の法務局が求める形式を満たしているかなど、細かい点までチェックすることが重要です。早め早めの準備が、手続き遅延を防ぐ鍵となります。
ケース3：売却時の買主との情報伝達ミス
将来、物件を売却する際に、登記簿に国籍が記載されていることについて、買主から質問されたり、誤解されたりするケースです。
- 対策 売却を依頼する不動産会社に、登記簿の情報（国籍が記載されていること）を正確に伝えておきましょう。 これは特別なことではなく、新しい法律に基づく正式な手続きであることを説明できるように準備しておくことで、買主の不安を取り除き、スムーズな取引に繋がります。
外国人不動産投資に関するQ&A
最後に、外国人投資家の方からよく寄せられる質問にお答えします。
Q. 既に所有している不動産はどうなる？
- 2024年4月1日より前に取得した不動産については、現時点で国籍情報を追加で登記する義務はありません。
ただし、今後、住所変更の登記や、その不動産を担保に融資を受ける際の抵当権設定登記など、何らかの登記申請をするタイミングで、国籍等の情報を併せて届け出る必要があります。また、義務ではありませんが、任意で届け出ることも可能です。
Q. 永住権を持っている場合も対象か？
- ポイントは「日本に住民票があるかどうか」です。
永住権を持っていても、主な生活の拠点が海外にあり、日本に住民票がない場合は「海外在住者」として扱われるため、国籍記載の義務化の対象となります。逆に、永住権の有無にかかわらず、日本に住んでいて住民票があれば、この制度の対象外です。
Q. 法人名義での不動産投資の場合は？
- 海外に本社を置く法人の場合、「設立準拠法（どの国の法律に基づいて設立されたか）」を登記する必要があります。
例えば、アメリカのデラウェア州法に基づいて設立された法人であれば、その旨が登記されます。日本の法律に基づいて設立された日本法人の場合は、この届出は不要です。
Q. 登記情報は誰でも閲覧できるのか？
- はい、日本の不動産登記情報は、法務局で手数料を支払えば誰でも閲覧したり、証明書を取得したりできます。
これは、不動産取引の安全性を確保するために、物件の権利関係を誰もが確認できるようにするための重要な仕組みです。今回追加された国籍情報も、この原則に基づき公開情報の一部となります。
まとめ
今回は、2024年4月から始まった不動産登記の国籍記載義務化について、外国人投資家の視点からメリット・デメリット、注意点を解説しました。
最後に、この記事の要点をまとめます。
- 国籍記載の義務化は、取引の透明性と安全性を高めるためのルール
- メリットは、詐欺リスクの低減や将来の売却手続きの円滑化
- デメリットは、手続きの煩雑化とプライバシー情報の公開
- 届出を怠ると過料のリスクがあるため、司法書士への依頼が不可欠
手続きが少し増えるという点はありますが、この制度変更は、長期的には外国人投資家がより安心して日本の不動産に投資できる環境を整えるためのポジティブな一歩と捉えることができます。
日本での不動産投資において、法律や手続きに関する不安はつきものです。一人で悩まず、不動産会社や司法書士といった専門家の力を借りることが成功への近道です。信頼できるパートナーを見つけることが、日本での不動産投資成功の第一歩と言えるでしょう。