News 具体的な不動産査定の3つの方法！「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」を知ろう！
目次
H1.不動産の査定方法とは？取引事例比較法・収益還元法・原価法について解説.. 2
まずはじめに・・
不動産の査定方法には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つがあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較しながら解説します。
＜取引事例比較法＞
取引事例比較法は、類似した物件の取引事例をもとに、査定対象となる物件の価格を推定する方法です。過去に取引された物件の情報を収集し、対象物件と比較することで、妥当な価格を算出します。
＜収益還元法＞
収益還元法は、不動産から得られる収益をもとに、その収益を生み出すために必要な価値を算出する方法です。主にアパートやオフィスビルなどの投資用物件に用いられ、将来得られる収益を現在価値に割引いて計算します。
＜原価法＞
原価法は、土地や建物などの再調達費用に、築年数に応じた減価償却額を考慮して算出する方法です。主に事業用地や特殊な用途の建物に用いられ、過去の建築費や取得費を参考に、時価を算出します。
それぞれの査定方法には、メリットとデメリットがあります。どの方法が最適かは、物件の種類や利用目的、市場動向などによって異なります。
不動産の査定方法には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較しながら、最適な方法を選択することが重要です。
H1.不動産の査定方法とは？取引事例比較法・収益還元法・原価法について解説
不動産の査定には、大きく分けて3つの方法があります。
- 取引事例比較法：過去の取引事例を参考に、類似物件の売買価格をもとに評価する方法です。
- 収益還元法：不動産から得られる収益をもとに、将来価値を算出して評価する方法です。
- 原価法：土地や建物の取得費や建築費などをもとに、再調達原価を算出して評価する方法です。
これらの方法を組み合わせて評価することで、より正確な査定結果を得ることができます。
H2.不動産の査定方法①取引事例比較法について
不動産の価値を判断する際に用いられる代表的な3つの方法「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」について、それぞれの概要と特徴を比較してみましょう。
＜取引事例比較法＞
最も一般的な評価手法であり、市場で実際に取引された価格に基づいて、対象不動産の適正価格を求める方法です。過去に売買された類似した不動産の取引事例を収集し、調整を加えた上で評価額を算出します。
＜原価法＞
土地取得費や建築費など、対象不動産を取得するのに必要な費用を合計して評価額を算出する方法です。新築物件や未利用の土地の評価に用いられることが多いですが、市場価格との乖離が生じやすいというデメリットもあります。
＜収益還元法＞
対象不動産から将来得られる収益を現在価値に換算して評価額を算出する方法です。賃貸物件や事業用不動産の評価に用いられますが、収益予測の正確性に評価額が左右されるというリスクがあります。
3つの評価手法はそれぞれ特徴が異なるため、対象不動産の特性や目的に合わせて適切な方法を選択することが重要です。
H3.取引事例比較法とは
取引事例比較法は、不動産の取引事例と対象不動産の類似点を比較し、対象不動産の価格を推定する手法です。過去に近隣の類似物件がいくらで取引されたかをもとに、現在対象不動産を売却した場合の価格を推定します。
この手法は、実際に取引されたデータに基づいているため、他の手法に比べて客観性が高く、売買価格に近い価格を算出できるのが特徴です。しかし、周辺に類似物件が存在しない場合や、取引事例が限られている場合は、正確な価格を算出することが困難となる場合があります。
取引事例比較法は、不動産会社や金融機関が査定を行う際に広く使用されています。また、個人で売買価格を推定する場合にも利用できる手法です。
H3.取引事例比較法の流れ
取引事例比較法とは、過去の類似物件の取引価格を参考に、査定対象物件の価格を推定する方法です。 まずは、査定対象物件と類似した過去の取引事例を収集します。類似物件とは、立地、面積、築年数、構造などが査定対象物件とできるだけ近い物件のことです。 次に、選定した類似物件の取引価格に様々な補正を加えます。補正を加える理由は、類似物件と査定対象物件との間に、立地、面積、築年数、構造などの違いがあるためです。補正作業には、以下の3つの方法があります。 事情補正：立地条件や景観、道路状況など、類似物件と査定対象物件との間の事情の違いを考慮して価格を調整します。 時点修正：取引時期の違いを考慮して価格を調整します。 個別補正：面積、築年数、構造などの違いを考慮して価格を調整します。 補正作業が終わったら、補正後の類似物件の取引価格を参考に、査定対象物件の価格を推定します。一般的には、類似物件の取引価格の平均値や中央値を参考にすることが多いです。 取引事例比較法は、比較的シンプルな方法ですが、類似物件の選定や補正作業が重要です。適正な価格を推定するためには、経験豊富な不動産鑑定士に依頼することが重要です。
H3.事情補正と時点修正
取引事例比較法では、過去に類似物件が取引された価格をもとに、対象物件の価格を推定する方法です。しかし、単純に過去の取引価格をそのまま適用するのではなく、いくつかの重要な調整が必要です。
事情補正とは、対象物件と比較物件との間に存在する、面積や築年数などの物理的要因以外の違いを調整することです。具体的には、形状や広さ、設備やグレード、権利関係、周辺環境などが挙げられます。これらの事情の違いを考慮し、比較物件の価格を調整することで、より正確な価格を推定することができます。
視点修正とは、比較物件の取引時期と対象物件の評価時期の違いを調整することです。これは、時代の変化に伴い、物価や不動産価格が変動するため、そのまま比較できないためです。時点修正には、指数を用いる方法や減価修正を用いる方法などがあります。指数を用いる方法は、取引時期と評価時期の物価指数や不動産価格指数を用いて、価格を調整する方法です。一方、減価修正を用いる方法は、対象物件の築年数に応じて価値が減少していくことを考慮し、比較物件の価格を調整する方法です。
事情補正と時点修正を行うことで、より正確な価格を推定し、取引事例比較法の精度を高めることができます。
H2.不動産の査定方法②取収益還元法について
収益還元法とは、不動産から得られる収益を将来価値に割り引くことで、不動産の現在価値を算出する方法です。将来価値の算出には、直接還元法とDCF法の2種類があります。
直接還元法は、単純な還元率を用いて将来価値を算出する方法です。一方、DCF法は、各収益をそれぞれ割引率で割り引いて現在価値に換算し、それらを合計することで将来価値を算出する方法です。
収益還元法は、賃貸物件や事業用物件など、将来の収益が見込まれる不動産の査定に適しています。
以下では、収益還元法の流れについて説明します。
- まず、不動産から得られる収益を予測します。
- 次に、適切な割引率を選択します。
- 最後に、割引率を用いて収益を現在価値に割り引きます。
収益還元法は、複雑な計算が必要なため、専門家による査定が必要です。
H3.収益還元法とは？
収益還元法は、不動産の将来生み出す収益を現在価値に換算して、不動産の価格を算定する方法です。土地の価値は考慮せず、建物のみの価値を算定します。収益を生み出す不動産（賃貸マンションやオフィスビルなど）の評価に適した手法です。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。直接還元法は、一定期間の純収益に還元利回りをかけて算出します。DCF法は、各期間の純収益を割引率で現在価値に割り戻し、それらを合計して算出します。
収益還元法は、取引事例比較法や原価法に比べて、将来の収益を考慮するため、より市場価値に近い価格を算定できるとされています。ただし、将来の収益は予測に基づくため、その正確性によって評価額が左右されるという注意点があります。
H3.直接還元法とDCF法
本記事では、不動産査定の3つの方法「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」を比較します。
＜取引事例比較法＞
取引事例比較法は、過去に取引された類似の不動産の価格を参考に、評価対象となる不動産の価格を算出する方法です。この方法は、最もシンプルで分かりやすい方法ですが、取引事例がない場合や、評価対象となる不動産と取引事例が大きく異なる場合には、適用が難しい場合があります。
＜原価法＞
原価法は、土地や建物の取得費用や建築費用などに諸経費を加算して、評価対象となる不動産の価格を算出する方法です。この方法は、土地や建物の状態が良好な場合や、再取得が困難な場合に適していますが、収益性や市場動向を考慮していないため、実際の市場価値と乖離が生じる可能性があります。
＜収益還元法＞
収益還元法は、不動産から将来的に得られる収益価値を現在価値に換算して、評価対象となる不動産の価格を算出する方法です。この方法は、収益を生み出す土地や建物を所有する所有者に適していますが、将来の収益の予測が難しい場合や、還元利回りなどの算定が複雑なため、専門的な知識が必要となります。
＜3つの方法の比較＞
3つの方法の比較を表にまとめました。
| 取引事例比較法 | シンプルで分かりやすい | 取引事例がない場合や、評価対象となる不動産と取引事例が大きく異なる場合には適用が難しい | 市場動向を反映している |
| 原価法 | 土地や建物の状態が良好な場合や、再取得が困難な場合に適している | 収益性や市場動向を考慮していないため、実際の市場価値と乖離が生じる可能性がある | 取得費用や建築費用が明確な場合 |
| 収益還元法 | 収益を生み出す土地や建物を所有する所有者に適している | 将来の収益の予測が難しい場合や、還元利回りなどの算定が複雑なため、専門的な知識が必要となる | 将来の収益が予測可能な場合 |
不動産査定の3つの方法を比較しました。それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、適応ケースによって最適な方法が異なります。どの方法を選択するかは、評価対象となる不動産の状況や目的によって異なりますので、専門家に相談することをお勧めします。
H3.DCF法
DCF法とは、将来のキャッシュフローを割り引いて現在価値に換算することで不動産の価値を算出する方法です。収益還元法の一種であり、収益還元法の中で最も複雑な方法とされています。
DCF法は、不動産の価値を決定する際に、将来の収益を考慮するため、長期的な投資計画に適しています。また、過去の収益データに頼らないため、新規事業や開発プロジェクトの評価にも有効です。
DCF法の計算には、いくつかの仮定が必要となります。主な仮定としては、以下のものが挙げられます。
- 将来の収益額
- 割引率
- 残存価値
DCF法の計算は複雑なため、専門的な知識やツールが必要となります。しかし、適切に使用することで、より正確な不動産の価値を算出することが可能です。
＜DCF法のメリット＞
- 将来の収益を考慮するため、長期的な投資計画に適している
- 過去の収益データに頼らないため、新規事業や開発プロジェクトの評価にも有効
＜DCF法のデメリット＞
- 計算が複雑で専門的な知識やツールが必要
- 将来の収益や割引率の予測が難しい
- 残存価値の算定が難しい
H3.収益還元法の流れ
収益還元法は、不動産から将来得られる収益の現在価値を算出することで、不動産の価値を評価する方法です。以下は、収益還元法の流れの概要です。
- 必要データの収集
- 対象不動産の賃料収入、空室率、修繕費などの経費
- 土地価格
- 適切な割引率
- 類似物件の取引事例
- 収益の算出
- 賃料収入から空室率や経費を差し引いて、正味稼働収入（NOI）を算出します。
- 還元利回りの設定
- 不動産のリスクや地域性、利回り水準を考慮して、還元利回り（割引率）を設定します。
- 不動産価値の算出
- NO Iを還元利回りで割り引くことで、不動産の価値を算出します。
- 収益還元法の注意点
- 収益還元法は、将来の収益を予測する必要があるため、予測の精度が不動産価値に影響します。
- 正確な収益予測のためには、綿密な市場調査と分析が必要となります。
- 収益還元法のメリット・デメリット
メリット
- 将来の収益を考慮した評価が可能
- 客観的な評価方法
- 類似物件の取引事例がない場合でも評価が可能
デメリット
- 将来の収益予測が難しい
- 適切な割引率の設定が難しい
- 経費や修繕費の予測が難しい
- 収益還元法の活用例
- 賃貸マンションやアパートの評価
- 商業施設やオフィスビルの評価
- ホテルや旅館の評価
収益還元法は、不動産投資の意思決定や金融機関への融資申請などの際に、重要な評価手法として活用されています。
H2.不動産の査定方法③原価法について
原価法は、土地や建物に投下された費用（原価）から、経年劣化や市場環境の変化などを考慮して算出した時価を算出する方法です。再調達価格と減価修正額を算出することで、現在の市場価値を推定します。
原価法のメリット:
- 過去の費用に基づいて算出するため、客観的な評価が可能である。
- 複雑な計算が必要なく、比較的簡易に評価することができる。
原価法のデメリット:
- 市場動向や周辺地域の不動産価格などを十分に反映していない可能性がある。
- 建築基準法の改正など、法規制の変化による影響を考慮しづらい。
原価法は、他の評価方法と併せて利用することで、より正確な不動産の価値を評価することが可能となります。
H3.原価法とは？
原価法は、土地や建物などの再調達価格から減価修正を行うことで、不動産の現在の市場価値を算出する方法です。再調達価格とは、現在、同等または類似の不動産を新たに取得するために必要な費用を指します。
原価法は、中古住宅やマンションなど、取引事例が少ない物件の査定に適しています。また、収益還元法と比較して算出根拠が明確であるため、金融機関からの融資を受ける際にも有効な方法です。
原価法による査定は、以下の手順で行われます。
再調達価格の算出 土地や建物の再調達価格を、近隣の同等または類似の不動産の取引事例や建築費などを参考に算出します。
減価修正 経年劣化や損傷などの影響で、再調達価格から減価修正を行います。減価修正の方法は、定額法、定率法、定率累進法などがあり、建物の構造や築年数などを考慮して決定されます。
市場価値の算出 再調達価格から減価修正額を差し引くことで、不動産の現在の市場価値を算出します。
原価法による査定は、以下のメリットとデメリットがあります。
メリット
- 算出根拠が明確であるため、金融機関からの融資を受けやすい。
- 取引事例が少ない物件の査定に適している。
デメリット
- 再調達価格や減価修正額の算定に専門的な知識が必要である。
- 市場価値を正確に反映できない場合がある。
原価法は、取引事例比較法や収益還元法と比較して、算出根拠が明確であるというメリットがあります。しかし、専門的な知識が必要であるため、不動産鑑定士などの専門家に依頼する必要があります。
H3.原価法の計算方法
原価法は、再調達価格から減価修正額を引いた金額を、建物の価値と考える評価手法です。再調達価格は、現在、評価対象と全く同じ建物または同等の機能を有する建物を新たに建築する場合に必要となる建設費のことです。減価修正額とは、経年劣化や陳腐化によって建物が失った価値のことです。
- 再調達価格の算定: 再調達価格は、評価対象の建物の延べ面積と1平方メートルあたりの建設費を掛け合わせて算出します。建設費は、国土交通省が公表している「建設物価指数」などの資料を参考に算定します。
- 減価修正額の算定: 減価修正額は、再調達価格に減価率を掛け合わせて算出します。減価率は、評価対象の建物の築年数や状態などを考慮して算定します。減価率の算定方法は、定率法、定額法、定積法などがあります。
上記の方法で算出した原価法の評価額は、取引事例比較法や収益還元法で算出した評価額と比較されます。原価法は、取引事例が少ないような物件や、収益還元法が適用しづらいような物件の評価に適しています。
＜原価法のメリットとデメリット＞
原価法のメリットは、取引事例や収益データに頼らずに評価できる点です。また、建設費や減価率の算定方法が明確なため、評価結果の透明性が高いというメリットがあります。
一方、原価法のデメリットは、評価対象の建物の再調達価格が算定しづらい場合がある点です。また、評価はあくまで再調達価格をベースに行われるため、市場価値を正確に反映できない可能性があります。
原価法は、再調達価格と減価修正額を考慮して建物の価値を算出する評価手法です。取引事例が少ないような物件や、収益還元法が適用しづらいような物件の評価に適しています。ただし、評価対象の建物の再調達価格が算定しづらい場合がある点や、市場価値を正確に反映できない可能性がある点には注意が必要です。
H3.再調達価格の求め方
土地の購入費用や造成費用、建物建築費、付帯工事費など、現在時点において同じような土地や建物を新たに購入または建設するために必要な費用を再調達価格といいます。
原価法では、この再調達価格から減価修正を行い、現在の市場価値を算出します。 再調達価格は、市場調査法と定額法の2つの方法で求めることができます。
市場調査法は、実際に販売されている土地や建物、建設会社や不動産会社に問い合わせを行い、現在の建設費を調査する方法です。 不動産取引データベースや建築費調査資料など、信頼できる情報源を活用して、正確な再調達価格を算出することが重要です。
定額法は、過去の建築費データや国土交通省が発表している建設物価指数などを参考に、一定の基準に基づいて再調達価格を算出する方法です。 この方法は、市場調査法と比較して簡易に算出できるメリットがありますが、実際の建設費と乖離が生じる可能性があるため、注意が必要です。
再調達価格は、原価法の重要な要素の一つです。 正確な再調達価格を算出することで、より正確な不動産の市場価値を算定することができます。
H3.減価修正の仕方
原価法の計算方法は、以下の手順で行います。
- 再調達価格の算出
- 減価修正
- 土地価格の算出
- 評価額の算出
再調達価格とは、評価時点において、同等の不動産を新たに建築するために必要な費用を指します。減価修正とは、建物の経年劣化による価値の減少を考慮することです。土地価格とは、評価対象となる土地の市場価格を指します。評価額とは、原価法による不動産の評価額を指します。
原価法は、再調達価格から減価額を差し引いて算出されるため、築年数が経過しているほど評価額は低くなります。また、土地の形状や面積、周辺環境などによって土地価格が異なるため、評価額も変動します。
原価法は、再調達価格と減価額を算出する必要があるため、専門的な知識と経験が必要です。そのため、北急ハウジング株式会社のような専門家に依頼することが一般的です。
H2.まとめ
不動産の査定方法は、その後の売却や購入、投資などさまざまな場面で重要な役割を果たします。信頼できる北急ハウジング株式会社に依頼し、納得のいく査定結果を得られるようにしましょう。
writer：kitamura