不動産売買で失敗しないために欠かせないのが、不適合責任と瑕疵担保責任の知識です。一見似ていますが、適用範囲や責任内容が異なります。この記事では、それぞれのポイントを解説し、不動産売買で発生しがちなトラブルを回避するための注意点もご紹介します。また、新築物件と中古物件それぞれの契約不適合責任ルールについても詳しく説明しています。

この知識を身につけて、安心して不動産取引を進めましょう！

A１.契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは・・

契約不適合責任とは、売買契約で売主が買主に引き渡した物件が『契約内容と異なる場合』に発生する責任のことです。買主は、物件が契約内容に適合していない場合に、売主に対して追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求などの権利を行使することができます。

瑕疵担保責任とは、売主が負う責任であり、物件に『隠れた瑕疵（欠陥）がある場合』に発生します。

契約不適合責任が発生するものは、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4つに分類されます。

契約不適合責任に備えて、契約不適合責任を免除にして契約する、インスペクションを行う、既存住宅売買瑕疵保険に加入する、瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談するなどの対策を講じることが重要です。

買主は、物件の契約内容を十分に確認し、契約不適合責任が発生した場合には適切な対応を取る必要があります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任は、不動産売買において重要な概念です。契約不適合責任は、売買契約の内容と実際の物件との間に不一致があった場合に発生する責任です。一方、瑕疵担保責任は、物件に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に発生する責任です。

契約不適合責任は、以下の4つの場合に発生します。

• 物理的瑕疵：土地の形状や面積が契約内容と異なる場合、建物の構造や設備に不具合がある場合など。
• 法律的瑕疵：土地や建物の権利関係に問題がある場合、建物の建築確認がされていない場合など。
• 心理的瑕疵：売主が重要な事実を告知していなかった場合、近隣に騒音や悪臭などの問題がある場合など。
• 環境的瑕疵：土地や建物の周辺に環境汚染がある場合など。

売主は、買主に対してこれらの瑕疵を修復したり、代金を減額したりするなどの責任を負います。

瑕疵担保責任は、物件に隠れた瑕疵があった場合に発生する責任です。買主は、瑕疵を発見してから一定期間内に、売主に対して瑕疵の修補や代金の減額、契約解除などを請求することができます。

不動産売買では、契約不適合責任と瑕疵担保責任の両方に注意する必要があります。売買契約書を締結する前に、物件の内容をしっかりと確認し、気になる点があれば売主に質問しましょう。また、インスペクションを実施して、物件の瑕疵を事前に把握することも重要です。

これらの責任を理解することで、トラブルを回避し、安心して不動産を購入することができます。

A２.契約不適合責任はどんなときに発生？瑕疵担保責任とのちがいは？不動産売買時の注意点を紹介

不動産売買においては、売主は買主に対して、引き渡された不動産が契約内容に適合していることを保証する責任を負います。これが「契約不適合責任」です。

具体的には、以下の4つが契約不適合責任の対象となります。

• 物件の数量や種類、品質が契約内容と異なる
• 物件に隠れた瑕疵（欠陥）がある
• 物件に第三者の権利が及んでいる
• 物件が使用収益に支障をきたす

新築物件と中古物件では契約不適合責任のルールが異なります。新築物件は引き渡し後10年、中古物件は引き渡し後5年間（時効）の期間、売主は契約不適合責任を負います。

契約不適合責任が発生した場合、買主は売主に対して、代金の減額、損害賠償、契約解除などを請求することができます。

一方、「瑕疵担保責任」は、売主が買主に対して、引き渡された不動産に隠れた瑕疵（欠陥）がないことを保証する責任です。瑕疵担保責任の対象となるのは、買主が通常の注意を払っても発見できないような隠れた瑕疵です。

瑕疵担保責任の期間は、中古物件の場合は引き渡し後1年、新築物件の場合は引き渡し後2年間です。瑕疵担保責任が発生した場合、買主は売主に対して、瑕疵の修補、代金の減額、損害賠償、契約解除などを請求することができます。

不動産売買においては、契約不適合責任と瑕疵担保責任を理解し、売買契約書の内容をしっかりと確認することが重要です。また、不安なことがあれば、不動産のプロに相談することをおすすめします。

契約不適合責任に備えるためには、以下の対策が有効です。

• 契約不適合責任を免除にして契約する
• インスペクションを行う
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
• 瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談する

A3.契約不適合責任と民法

契約不適合責任とは、売買契約において、売買された物の内容が契約内容と一致していない場合に発生する責任のことです。具体的には、以下の要件を満たす必要があります。

• 物件が契約内容に適合していないこと
• 契約締結時に売主がその事実を知っていたこと
• 買主がその事実を知らなかったこと

契約不適合責任は、民法などの法律によって定められており、売主は買主に対して、物の修理や交換、代金の減額、契約の解除などの責任を負います。

次のページでは、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて詳しく説明します。

A4.契約内容に適合していないときに発生する責任

契約不適合責任と瑕疵担保責任は、売主が契約内容に沿った物件を引き渡した場合に発生する責任です。

契約不適合責任は、売買契約の内容と実際の物件に不一致がある場合に発生します。一方、瑕疵担保責任は、物件に隠れた瑕疵がある場合に発生します。

買主は、売主に追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求のいずれかを選択することができます。

これらの責任は、売買契約の内容や不一致の内容によって異なります。詳細は専門家にご相談ください。

A5.追完請求

追完請求とは、売主に対して、契約内容に適合していない物件を、売主の費用で本来の状態に修復することを請求できる権利です。

契約不適合責任における主な権利であり、売主は買主の追完請求を拒否できません。しかし、以下の場合は追完請求が認められない可能性があります。

• 買主が瑕疵を知っていた場合
• 買主が瑕疵を放置して損害を拡大させた場合
• 売主が追完できない場合（技術的に不可能など）

また、追完請求には以下のメリットとデメリットがあります。

• メリット：売主の費用で物件を修復できるため、買主の負担が軽減される。
• デメリット：売主の対応によっては、修復までに時間がかかる可能性がある。

追完請求は、売買契約書に特約を設けておくことで、請求期間を延長したり、売主が追完に応じない場合の解決方法を定めることができます。

追完請求は、契約不適合責任における重要な権利です。物件に瑕疵がある場合は、まずは売主に追完請求を行い、修復を求めましょう。

A6.代金減額請求

契約内容に適合していない場合に買主が選択できる救済方法として、代金減額請求があります。これは、売買契約に基づいて支払うべき代金を、瑕疵の程度に応じて減額することを請求する権利です。

代金減額請求を行うためには、以下の条件を満たしている必要があります。

• 売買契約の目的物に瑕疵が存在すること
• 買主が瑕疵の存在について知らなかったこと
• 瑕疵が契約内容に適合していない程度のものであること
• 買主が代金減額を請求することによって損害を回復できること

代金減額請求の具体的な金額は、瑕疵の程度や売買価格などによって異なります。一般的には、瑕疵を修繕するために必要な費用を基準として算定されます。

代金減額請求は、瑕疵が軽微である場合に有効な救済方法です。しかし、瑕疵が著しい場合は、契約解除や損害賠償請求などの他の救済方法を検討する必要があるかもしれません。

A7.催告解除

買主が売主に対して、契約内容に合った物件に修繕するよう請求し、売主が修繕に応じない場合に、買主が一方的に契約を解除できる制度です。

催告解除を行うためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 物件が契約内容に適合していないこと
• 売主に修繕請求を行っていること
• 売主が修繕に応じないこと

催告解除は、買主にとって有効な救済手段ですが、売主との信頼関係を損なう可能性があります。実際に催告解除を行う際は、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

A8.無催告解除

買主が契約内容に適合していないことを発見した場合、売主に対して催告することなく、一方的に契約を解除できるという重要な解除方法として無催告解除があります。

無催告解除が認められる場合の具体例としては、以下のものが挙げられます。

• 売買契約書に記載されている面積と実際の面積に大きな差異がある場合
• 物件に隠れた瑕疵があり、その瑕疵が買主の健康や安全に重大な危険を及ぼすおそれがある場合
• 売主が契約内容に適合していないことを認識しながら、買主に虚偽の説明をした場合

無催告解除は、买主にとって非常に有利な解除方法です。しかし、無催告解除を行うためには、上記の例のように、売主に瑕疵を修補する機会を与える必要がないことが明らかである必要があります。

無催告解除を行う際には、弁護士等に相談して、適切な手続きを行うことが重要です。

A9.損害賠償請求

契約不適合責任において、損害賠償請求をするには、以下の要件を満たす必要があります。

• 契約不適合によって売主等に債務不履行が発生したこと
• 売主等に過失があること
• 買主等に損害が発生したこと
• 損害と債務不履行との間に因果関係があること

これらの要件を満たせば、買主等は売主等に対して損害賠償を請求することができます。

損害賠償の範囲は、原則として、契約不適合によって発生した直接的な損害に限られます。ただし、売主等に故意または重大な過失があった場合には、間接的な損害も賠償される可能性があります。

損害賠償請求の方法は、内容証明郵便で売主等に請求書を送付する方法や、簡易裁判所に少額訴訟を起こす方法などがあります。

損害賠償請求の際には、証拠をしっかりと準備することが重要です。証拠としては、契約書、売買代金の領収書、瑕疵に関する写真や動画、修理費の見積もり書などがあります。

＜注意事項＞

損害賠償請求は、売主等との交渉が難航したり、裁判になったりする場合もあります。そのため、損害賠償請求を行う前に、弁護士に相談することをお勧めします。

また、損害賠償請求は、契約不適合責任が発生してから一定期間内にしなければなりません。この期間は、民法の定める除斥期間と呼ばれ、通常は5年間です。この期間を過ぎてしまうと、損害賠償請求ができなくなってしまうので注意が必要です。

A10.瑕疵担保責任との違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任は、どちらも売買契約において発生する責任ですが、その内容には大きな違いがあります。

瑕疵担保責任は、売買された物の隠れた欠陥（瑕疵）について、売主が負う責任です。売主は、買主に対して、物が欠陥がない状態であることを保証しなければなりません。

一方、契約不適合責任は、売買された物が売買契約の内容に適合していない場合に発生する責任です。売買契約の内容には、物の品質や数量、種類などが含まれます。

契約不適合責任は、瑕疵担保責任よりも範囲が広く、売買された物が物理的な欠陥がない場合にも発生する可能性があります。例えば、売買契約書に記載されていた物の性能が、実際には備わっていなかった場合などは、契約不適合責任が発生します。

また、瑕疵担保責任は、売主が欠陥の存在を知っていたかどうかを問わず発生するのに対し、契約不適合責任は、売主が欠陥の存在を知っていた場合にのみ発生します。

瑕疵担保責任との違いをまとめると、以下のようになります。

責任	対象	売主が欠陥の存在を知る必要があるか
瑕疵担保責任	売買された物の隠れた欠陥	いいえ
契約不適合責任	売買された物が売買契約の内容に適合していないこと	はい

A11.物理的瑕疵

＜物理的瑕疵＞

物理的瑕疵とは、建物の構造や設備に欠陥があることを指します。土地の場合、地盤沈下や土壌汚染などが該当します。戸建ての場合、雨漏りやシロアリ被害などが該当します。マンションの場合、共有部分の破損や漏水などが該当します。

物理的瑕疵は、売買契約の際に告知義務違反があった場合や、売主が瑕疵を隠蔽していた場合に、契約不適合責任や瑕疵担保責任が問われる可能性があります。

＜土地の場合＞

土地の物理的瑕疵としては、地盤沈下や土壌汚染などが挙げられます。地盤沈下は、土地の基礎が沈むことで建物に傾きや亀裂が生じる恐れがあります。土壌汚染は、有害物質が土壌に含まれていることで健康被害が生じる恐れがあります。

＜戸建ての場合＞

戸建ての物理的瑕疵としては、雨漏りやシロアリ被害などが挙げられます。雨漏りは、屋根や外壁の防水性に問題があることで建物内部に雨水が侵入する恐れがあります。シロアリ被害は、シロアリが建物の木材を食い荒らすことで建物の強度が低下する恐れがあります。

＜マンションの場合＞

マンションの物理的瑕疵としては、共有部分の破損や漏水などが挙げられます。共有部分の破損は、廊下やエレベーターなどの共有部分が破損していることで住人の安全が確保できない恐れがあります。漏水は、給水管や排水管からの水漏れによって建物の内部や共有部分が水浸しになる恐れがあります。

B1.土地の場合

土地の物理的瑕疵とは、土地そのものの形状や状況に問題があることを指します。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

• 境界線の確定ができない
• 面積が公簿と異なる
• 地盤が軟弱である
• 埋設物がある
• 土壌汚染がある

土地の物理的瑕疵は、買主にとって大きな問題となる可能性があります。例えば、境界線が確定できない土地であれば、隣地とのトラブルが発生する可能性があります。また、面積が公簿と異なる土地であれば、買主が期待していたよりも狭い土地を取得することになってしまいます。

そのため、土地を購入する際には、物理的瑕疵がないかどうかをしっかりと確認することが重要です。売主には、瑕疵がないことを説明する義務があります。買主は、売主から説明を受けた内容をしっかりと確認し、疑問があれば質問するようにしましょう。

また、土地の物理的瑕疵が判明した場合には、契約不適合責任や瑕疵担保責任に基づいて、売主に損害賠償を請求することができる可能性があります。

B2.戸建ての場合

戸建ての場合、物理的瑕疵として考えられるのは、土地や建物に発生する問題です。

土地に関する物理的瑕疵

• 境界不明確: 土地の境界線が明確でない場合、隣地とのトラブルが発生する可能性があります。
• 地盤沈下: 地盤が沈下によって、家が傾いたり、地面が陥没したりすることがあります。
• 土壌汚染: 土壌に有害物質が混入している場合、健康被害が発生する可能性があります。

建物に関する物理的瑕疵

• 不同沈下: 地盤の不同沈下によって、家が傾いたり、壁にひびが入ったりする。
• 雨漏り: 屋根や外壁の防水処理が不十分なために、雨水が建物内部に浸入する。
• シロアリ被害: シロアリが木材を食べて、建物の構造を損なう。
• 腐食: 水分や湿気によって、木材や鉄筋が腐食する。
• 不同歩行: 戸建ての場合、床下に土壌があるため、不同沈下によって床が傾いたり、軋みが生じたりすることがある。

これらの物理的瑕疵は、建物の構造や耐久性に影響を与えるため、買主にとって大きな問題となります。売主は、これらの物理的瑕疵を隠したり、告知せずに売却することはできません。

買主は、戸建てを購入する際には、物理的瑕疵がないかどうかを十分に確認することが重要です。特に、不同沈下や雨漏りなどは、目に見えない部分で発生している可能性があるため、専門家に調査を依頼することをおすすめします。

B3.マンションの場合

マンションの場合、物理的瑕疵としては、雨漏り、結露、排水不良、壁や床のひび割れ、シロアリ被害、エレベーターの故障、共用部分の破損などが挙げられます。これらの瑕疵は、売主が契約時に隠していた場合や、契約後に発生した場合に、契約不適合責任が発生する可能性があります。

特に注意したいのは、雨漏りやシロアリ被害です。雨漏りは建物内部に大きな損害を与える可能性があり、シロアリ被害は建物の構造を弱らせてしまう可能性があります。これらの瑕疵を発見した場合は、速やかに売主に連絡し、修繕や代金減額などの対応を請求する必要があります。

また、マンションの場合には、共用部分の瑕疵も契約不適合責任の対象となります。共用部分とは、廊下や階段、エレベーターホールなど、区分所有者全員が共有する部分のことです。共用部分の瑕疵として、共用部分の破損、共用部分の汚れ、共用部分の設備の故障などが挙げられます。これらの瑕疵も、売主が契約時に隠していた場合や、契約後に発生した場合に、契約不適合責任が発生する可能性があります。共用部分の瑕疵を発見した場合は、管理組合に連絡し、修繕などの対応を請求する必要があります。

マンションを購入する際には、物理的瑕疵がないかどうかをしっかりと確認することが重要です。また、共用部分の瑕疵についても注意が必要です。

A１２.法律的瑕疵

不動産売買において、売買契約の対象となる土地や建物の権利関係に問題がある場合、法律的瑕疵が発生します。代表的な例として、土地の場合は境界が曖昧である、他人の土地の一部が含まれている、道路への接道がない、建築制限がかかっているなどが挙げられます。戸建ての場合は隣地境界の越境がある、無許可増築がある、不同沈下が発生している、シロアリ被害があるなどが挙げられます。マンションの場合は専有面積が実測と異なる、共有部分に違法建築物がある、管理組合が機能不全を起こしているなどが挙げられます。法律的瑕疵があると、購入後にトラブルに発展する可能性が高いため、売買契約前にしっかりと調査することが重要です。これらの点については、それぞれ詳細に解説します。

C1.土地の場合

土地を購入する際には、土地に物理的瑕疵、法的瑕疵、心理的瑕疵がないかどうかを十分に調査することが重要です。

物理的瑕疵とは、土地の形状、面積、土壌、地盤などに関する問題です。境界が不正である、面積に不足がある、土壌が汚染されている、地盤が不安定であるなど、土地の利用価値や安全性を著しく損なうような問題がある場合は、物理的瑕疵に該当します。

法的瑕疵とは、土地に関する法律上の問題です。他人の権利が設定されている、道路などの公共施設に接していない、都市計画法上の制限があるなど、土地の利用に制限が生じたり、将来的な開発が阻害されたりするような問題がある場合は、法的瑕疵に該当します。

心理的瑕疵とは、土地に関する心理的な問題です。過去に事件事故があった土地、曰く付きの土地、隣接地に風俗店などがあるなど、土地の価値を下げたり、居住環境を悪化させるような問題がある場合は、心理的瑕疵に該当します。

土地の物理的瑕疵、法的瑕疵、心理的瑕疵は、それぞれ発生要因や責任範囲が異なるため、それぞれの瑕疵について詳細に検討する必要があります。

C2.戸建ての場合

戸建ての場合、契約不適合責任が発生する主なケースは、不同沈下、シロアリ被害、雨漏り、給排水設備の不具合、電気設備の不具合などがあります。これらのケースでは、売主に対して追完請求、代金減額請求、損害賠償請求などの請求を行うことができます。

また、戸建ての場合には、土地に関する瑕疵担保責任も発生する可能性があります。境界確定の不備、地盤の不同沈下、土壌汚染、隣地とのトラブルなどが該当します。これらのケースでも、売主に対して追完請求、代金減額請求、損害賠償請求などの請求を行うことができます。

いずれの場合も、契約不適合責任や瑕疵担保責任を発生させるためには、売主がその瑕疵について故意または過失によって告知を怠ったことが必要です。

参考情報：

C3.マンションの場合

マンションの場合、契約不適合責任が発生する主なケースは以下のようなものが挙げられます。

• 排水管の欠陥や雨漏りなど、構造上の欠陥がある場合
• 共用部分の設備が故障している場合
• 説明を受けていた設備が設置されていない場合
• 管理規約に記載されていない制限がある場合

このような場合、買主は売主に対して、修補や代金の減額、損害賠償などを請求することができます。

また、マンションの場合には、法的瑕疵として、以下のようなものも挙げられます。

• 違法建築である場合
• 建ぺい率や容積率を超えている場合
• 建築確認がされていない場合

これらの場合、買主は契約の解除や損害賠償を請求することができます。

マンションを購入する際には、事前にしっかりと調査を行い、契約不適合責任や法的瑕疵が発生していないかを確認することが重要です。

A1３.心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、売買契約時に売主が買主に対して告知義務を負っていたにもかかわらず、告知せず、買主がそのために損害を被った場合に、売主が責任を負うものです。

一般的に3つの要素を満たす場合に発生します。

• 売主が買主に対して告知義務を負っていた事実
• 売主が買主に対してその事実を告知しなかったこと
• 買主がそのために損害を被ったこと

土地、戸建て、マンションなど、不動産の種類を問わず発生する可能性があります。

心理的瑕疵が発生した場合、買主は売主に対して損害賠償を請求することができます。

心理的瑕疵が発生した場合の具体的な対応方法については、次のセクションで詳しく説明します。

D1.土地の場合

土地における心理的瑕疵とは、その土地の持つ過去の事実や周辺環境、心理的な状況が、一般人が通常予見できないものであり、そのことが原因で買主が契約を締結しなかったであろうときをいいます。

具体例としては、以下のものが挙げられます。

• 以前その土地で事件や事故があった。
• その土地の周辺に墓地や火葬場などがある。
• その土地の周辺に嫌な臭いが発生する工場などがある。
• その土地の近くにうるさい道路や鉄道がある。
• その土地の近くに風俗店や反社会的勢力の事務所などがある。

これらの事実は、一般人が通常予見できないものであり、買主がこれらの事実を知っていたら契約を締結しなかったであろうと考えられる場合、心理的瑕疵として認められる可能性があります。

心理的瑕疵が認められた場合、買主は、売主に対して、契約の解除や損害賠償を請求することができます。

ただし、心理的瑕疵は、客観的な事実に基づいて判断されるものであり、買主の単なる主観的な感情や思い込みに基づいて認められるものではありません。

また、心理的瑕疵は、その土地の周辺環境や心理的な状況が原因で発生するものであり、その土地そのものの瑕疵ではないことに注意が必要です。

D2.戸建ての場合

戸建ての場合の心理的瑕疵としては、以下のようなものが挙げられます。

• 隣地からの視線が気になる
• 騒音が気になる
• 日当たりが悪い
• 風通しが悪い
• 隣地との境界が曖昧

これらの心理的瑕疵は、売買契約書に記載されていなくても、買主が契約後に精神的苦痛を受けることによって、契約不適合責任が発生する可能性があります。

買主が心理的瑕疵を主張する場合には、売主にその瑕疵の存在を認識させる必要があります。例えば、隣地からの視線が気になる場合は、隣地の建物の窓の位置や高さなどを写真に撮っておくことが有効です。

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D3.マンションの場合

マンションの場合、心理的瑕疵は以下のようなものが考えられます。

• 隣接する土地の開発計画
• 特定の入居者がいること
• 過去の事件や事故

これらの心理的瑕疵は、売主が故意に隠していた場合や、売主が知らないはずがないのに隠していた場合に、契約不適合責任を問われる可能性があります。

注意: この回答は、あくまでも参考情報であり、法律的なアドバイスではありません。

A14.環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、建物の周辺環境に起因する欠陥や不利益のことです。具体的には、騒音や悪臭、振動、日照不足、土壌汚染、放射能汚染などが挙げられます。これらの瑕疵は、建物の使用に支障をきたしたり、精神的苦痛を与える可能性があります。

環境的瑕疵を避けるためには、購入前に周辺環境を十分に調査することが重要です。具体的には、以下の点を確認しましょう。

• 騒音: 交通量や工場、飲食店などの騒音源があるかどうかを確認しましょう。
• 悪臭: ゴミ処理場や下水処理場、工場などの悪臭源があるかどうかを確認しましょう。
• 振動: 鉄道や高速道路などの振動源があるかどうかを確認しましょう。
• 日照不足: 周囲に高い建物があるかどうかを確認しましょう。
• 土壌汚染: ガソリンスタンドや工場跡地など、土壌汚染が疑われる土地かどうかを確認しましょう。
• 放射能汚染: 原発事故の影響を受けた地域かどうかを確認しましょう。

また、売買契約書に「環境的瑕疵がないこと」を明記してもらうことも重要です。これにより、万が一環境的瑕疵が見つかった場合でも、売主に責任を追及することができます。

環境的瑕疵は、建物の価値を大きく損ねる可能性があります。購入前に十分な調査を行い、環境的瑕疵がないことを確認することが大切です。

A15.新築物件の契約不適合責任ルール

新築物件の購入において、契約内容と実際の物件が異なる場合、契約不適合責任が発生する可能性があります。これは、民法に基づくルールであり、売主は買主に対して物件を引き渡す際に、契約内容に適合した物件を引き渡す義務を負います。

契約不適合責任のポイントは以下です。

• 瑕疵の有無
• 瑕疵の隠れた性質
• 瑕疵の重大性

瑕疵とは、物件の利用価値を減殺し、または契約の内容に適合しない状態を指します。買主が瑕疵の存在を知らなかった場合、契約不適合責任が発生します。売主が瑕疵を隠していた場合、瑕疵の存在を知っていなくても契約不適合責任が発生する場合があります。

瑕疵の重大性によって、買主がとれる救済措置が異なります。重大な瑕疵の場合、買主は契約の解除、損害賠償請求、代金の減額請求などを選択することができます。

新築物件の契約不適合責任については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）や住宅瑕疵担保履行法などの特別な法律も適用されます。これらの法律では、売主の瑕疵担保責任期間や瑕疵の要件などがより具体的に定められています。

契約不適合責任についてより詳しく知りたい場合は、品確法や住宅瑕疵担保履行法の条文を確認するか、弁護士や不動産会社に相談することをおすすめします。

A16.品確法

新築住宅を購入する際、契約不適合責任の観点から確認が必要な法律として、品確法があります。品確法とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律の略称で、新築住宅に対する契約不適合責任について定めた法律です。

品確法では、住宅会社は引き渡しから10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について瑕疵がないようにする責任を負います。瑕疵とは、住宅の性能や品質に欠陥があることを指します。

品確法に基づく契約不適合責任は、瑕疵担保責任と比べて以下の点が特徴的です。

• 責任期間が長い: 瑕疵担保責任の責任期間は原則1年間ですが、品確法は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の責任期間が設定されています。
• 瑕疵の種類が限定されている: 瑕疵担保責任は隠れた瑕疵であれば責任が発生しますが、品確法は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限られます。
• 売主に善管注意義務が課せられる: 品確法では、売主に瑕疵の発生を防ぐための注意義務が課されています。

新築住宅を購入する際には、瑕疵担保責任に加えて品確法に基づく契約不適合責任についても確認することが重要です。

A17.住宅瑕疵担保履行法

新築物件の売買において、契約内容に適合していない場合に発生するのが契約不適合責任と呼ばれる責任です。この責任は、瑕疵担保責任とは異なり、具体的な瑕疵がなくても発生する可能性があります。

契約不適合責任が発生するものは大きく分けて4つに分けることができます。物理的瑕疵、法的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵です。

物理的瑕疵は、実際に存在する物理的な欠陥のことを指します。例えば、土地の場合には土壌汚染や不同沈下、建物の場合には雨漏りや傾きなどが該当します。法的瑕疵は、法令上の制限や担保権などの権利関係に問題がある場合に発生します。例えば、土地の場合には建築制限や道路付け替え計画、建物の場合には抵当権や賃借権などが該当します。

心理的瑕疵は、買主が知らされていなかった事実によって、心理的に負担を感じる場合に発生します。例えば、土地の場合には過去の事故や事件、建物の場合には隣地からの騒音や悪臭などが該当します。環境的瑕疵は、建物の周辺環境に問題がある場合に発生します。例えば、騒音や振動、悪臭、電波障害などが該当します。

新築物件の契約不適合責任については、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)と住宅瑕疵担保履行法が適用されます。品確法は、住宅の品質確保を目的とした法律で、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、一定の瑕疵がないことを保証するものです。住宅瑕疵担保履行法は、売主が契約不適合責任を履行できない場合に、住宅瑕疵担保責任保険法人が買主に対して瑕疵の修補や損害賠償を行うための法律です。

中古物件の売買においては、契約不適合責任が発生した場合、売買契約書の特約が適用されることがあります。特約には、契約不適合責任を免除するものや、売主の責任範囲を限定するものなどがあります。

契約不適合責任に備えるためには、契約内容を十分に確認し、インスペクションを行うことが重要です。インスペクションとは、専門家が建物の状態を調査し、欠陥や不具合をチェックすることです。また、既存住宅売買瑕疵保険に加入したり、瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談することも有効です。

A1８.売買契約書の特約

中古物件の売買において、売買契約書の特約は重要なポイントとなります。特約とは、売主と買主が合意の上で契約書に盛り込む特別な条項のことです。契約不適合責任に関する特約には、以下のようなものがあります。

1. 瑕疵担保責任の免責

売主は、物件に瑕疵（欠陥）があることを知っていながら買主に告げなかった場合、瑕疵担保責任を負います。しかし、売買契約書に「瑕疵担保責任を免責する」という特約を盛り込むことで、売主は瑕疵担保責任を負わなくなります。ただし、売主が故意に瑕疵を隠した場合などは、この特約は無効となる可能性があります。

2. 契約不適合責任の免責

契約不適合責任とは、物件が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任のことです。売買契約書に「契約不適合責任を免責する」という特約を盛り込むことで、売主は契約不適合責任を負わなくなります。ただし、この特約も瑕疵担保責任の免責特約と同様に、売主が故意に物件の状態を隠した場合などは無効となる可能性があります。

3. 契約不適合責任の範囲の限定

売買契約書に「契約不適合責任の範囲を限定する」という特約を盛り込むことで、売主が負う責任の範囲を限定することができます。例えば、「契約不適合責任は、物件の価値の10%を超える損害については負わない」という特約を盛り込むことで、売主が負う責任の範囲を限定することができます。

4. 契約不適合責任の免責期間の延長

民法では、契約不適合責任の免責期間は引渡し後1年間とされていますが、売買契約書に「契約不適合責任の免責期間を延長する」という特約を盛り込むことで、免責期間を延長することができます。

売買契約書の特約は、売主と買主双方が納得した上で作成することが重要です。特約の内容によっては、売主と買主の権利義務関係に大きな影響を与えるため、専門家に相談しながら慎重に検討することが必要です。

A１９.契約不適合責任に備えるための対策

契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した物件が契約内容と異なっていた場合に負う責任です。買主は売主に対して損害賠償や契約解除を請求することができます。

契約不適合責任を免除にして契約することもできますが、免除することで売主の責任が軽くなるため、買主にとっては不利になります。

そこで、契約不適合責任に備えるために以下の対策が有効です。

• インスペクションを行う
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
• 瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談する

インスペクションとは、専門家が物件の検査を行い、瑕疵（欠陥）がないかを確認することです。瑕疵が見つかった場合は、売主に修繕を要求することができます。

既存住宅売買瑕疵保険とは、売主の瑕疵担保責任に代わって保険会社が補償してくれる保険です。売主が責任を負えない場合でも、保険金で補償されるため、買主は安心できます。

瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談すれば、売主の瑕疵担保責任に加えて、仲介会社も瑕疵に対する責任を負ってくれる場合があります。

これらの対策を講じることで、契約不適合責任のリスクを軽減することができます。

A2１.契約不適合責任を免除にして契約する

売買契約書に特約として「契約不適合責任を免除する」との条項を設けることで、売主は契約不適合責任を負わなくなることが可能です。

ただし、契約不適合責任を免除することは、売主にとって大きなリスクとなる可能性があります。売主は、瑕疵（欠陥）が存在する物件を売却しても、買主は責任を問うことができなくなります。そのため、瑕疵の存在が買主に発覚し、売主が損害賠償を請求される可能性が高まります。

また、売主が瑕疵の存在を故意に隠蔽していた場合は、契約不適合責任の免除条項は無効となります。買主は、売主に対して契約の解除や損害賠償を請求することができます。

そのため、契約不適合責任を免除にする場合は、売主は慎重に検討する必要があります。リスクを十分に理解した上で、瑕疵が存在しない物件を売却することが重要です。

＜契約不適合責任の免除に関する注意点＞

• 免除条項の内容を明確にすること
• 買主が条項の内容を十分に理解していることを確認すること
• 瑕疵の存在を故意に隠蔽しないこと

これらの注意点を遵守することで、売主はリスクを最小限に抑えつつ、契約不適合責任を免除にすることができます。

A2２.インスペクションを行う

中古物件を購入する際、インスペクションと呼ばれる専門機関による建物や設備の調査を強くおすすめします。インスペクションにより、隠れた瑕疵を発見し、売主との価格交渉や契約解除を行うことが可能になります。

インスペクションには簡易インスペクション、詳細インスペクション、瑕疵担保責任保険対象範囲調査の3種類が存在します。簡易インスペクションは住宅診断士による目視や簡易測定器を用いた調査、詳細インスペクションは建築士による建物構造や躯体、設備、配管などの詳細な調査、瑕疵担保責任保険対象範囲調査は保険加入時の対象範囲調査となります。

インスペクションの実施時期は売買契約締結前がベストです。契約締結後では、売主が瑕疵を隠していたとしても契約不適合責任を問うことが困難になるためです。費用は検査内容や規模によって異なりますが、一般的には10万円から30万円程度が必要です。

インスペクションは中古物件購入時の重要なリスク回避策です。物件購入前にインスペクションを実施し、安心して不動産取引を進めましょう。

A２３.既存住宅売買瑕疵保険に加入する

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、売主の責任が軽減され、買主の不安が解消される。取引を円滑に進めることができるメリットがある。保険料や補償内容は保険会社によって異なるため、加入前に比較検討が必要。既存住宅売買瑕疵保険は、あくまでも瑕疵担保責任を補償する保険であるため、契約不適合責任を完全に免除することはできない。

A2４.瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談する

瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談する

瑕疵の発見後に、売主との交渉や訴訟などのトラブルを回避できる可能性があります。

瑕疵に対する保証サービスを提供している仲介会社は、万が一瑕疵が発見された場合でも、保証の範囲内であれば、修理費用などの一部または全部を負担してくれます。また、売主との交渉や訴訟などのトラブルにも対応してくれるため、精神的な負担を軽減できます。

瑕疵保証サービスの内容は、仲介会社によって異なります。一部の瑕疵は保証の対象外となる場合もあります。瑕疵に対する保証サービスは有料の場合が多いです。

注意点として、瑕疵保証サービスに加入しても、売主の責任がなくなるわけではありません。売主との契約内容をよく確認することが大切です。

その他、瑕疵への対策としては以下のような方法があります。

• 契約不適合責任を免除にして契約する
• インスペクションを行う
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

これらの対策を講じることで、瑕疵によるトラブルを未然に防ぐことができます。

A2５.この記事のポイント

• 契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを理解しましょう。
• 契約不適合責任は、売買契約の内容に適合していないときに発生する責任です。
• 契約不適合責任は、追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求のいずれかの方法で請求することができます。
• 瑕疵担保責任は、売買された物に欠陥があるときに発生する責任です。
• 契約不適合責任は、売買された物が契約の内容に適合していない場合に発生しますが、瑕疵担保責任は、売買された物に欠陥がある場合に発生します。
• 契約不適合責任と瑕疵担保責任は、どちらも売買契約の当事者に対して責任を負うものです。

＜契約不適合責任が発生するもの4つ＞

• 物理的瑕疵
• 法律的瑕疵
• 心理的瑕疵
• 環境的瑕疵

＜契約不適合責任に備えるための対策＞

• 契約不適合責任を免除にして契約する
• インスペクションを行う
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
• 瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談する
• ワンフロアで生活できるため、移動が楽
• 家具の配置がしやすい
• 自由にレイアウトしやすい

A26.不動産のプロに無料で相談してみませんか

契約不適合責任と瑕疵担保責任は、不動産売買の際に重要な概念です。契約不適合責任は、売買契約で定めた内容と異なる物件が引き渡された場合に、売主に発生する責任のことです。瑕疵担保責任は、売買契約の締結時に既に存在していた瑕疵について売主に発生する責任です。

契約不適合責任が発生するものには、物理的瑕疵、法的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4つがあります。これらの瑕疵が発見された場合、買主は売主に対して、追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求を行うことができます。

瑕疵担保責任との違いは、瑕疵担保責任は売主の故意または過失を問わない絶対的な責任であるのに対し、契約不適合責任は売主に故意または過失があった場合に発生する点です。

不動産売買の際には、物件の調査をしっかりと行い、契約書の内容を理解し、瑕疵担保責任に関する特約を盛り込むことが重要です