特定居住用宅地等 亡くなった方が住んでいた自宅の敷地です。最大**330㎡までの部分について、評価額を80%**減額できます。家なき子特例が対象とするのは、主にこの宅地です。
特定事業用宅地等 亡くなった方が事業を営んでいた土地です。最大**400㎡までの部分について、評価額を80%**減額できます。
貸付事業用宅地等 亡くなった方がアパート経営など不動産貸付業をしていた土地です。最大**200㎡までの部分について、評価額を50%**減額できます。

これらの特例は、一定の面積制限の中で併用することも可能です。

家なき子特例の適用要件をわかりやすく解説

家なき子特例は非常に有利な制度ですが、その分、適用要件は厳格に定められています。ここでは、あなたが対象になるかどうかを判断するための要件を、一つずつ詳しく見ていきましょう。

【フローチャート】適用可否を自己診断

まずは、ご自身の状況が家なき子特例の対象となりうるか、簡単なフローチャートで確認してみましょう。

亡くなった方（親など）に配偶者はいますか？
- はい → 適用不可
- いいえ → 2へ進む
亡くなった方と同居していた相続人（他の兄弟など）はいますか？
- はい → 適用不可
- いいえ → 3へ進む
相続開始前3年以内に、あなたやあなたの配偶者が所有する家に住んだことがありますか？
- はい → 適用不可（※例外あり）
- いいえ → 4へ進む
相続した実家を、相続税の申告期限まで所有し続けますか？
- はい → 適用できる可能性が高い
- いいえ → 適用不可

このフローチャートはあくまで簡易的なものです。特に「3」の持ち家の要件は非常に複雑なため、次の項目で詳しく解説します。

要件1：被相続人の居住状況と配偶者の有無

家なき子特例を検討する大前提として、以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。

亡くなった方が相続開始の直前までその家に居住していたこと （ただし、老人ホームに入居していた場合は別途要件あり）
亡くなった方に配偶者がいないこと 配偶者がいる場合は、配偶者が相続すれば無条件で小規模宅地等の特例を適用できるため、家なき子特例の出番はありません。
相続人の中に、亡くなった方と同居していた親族がいないこと 同居していた相続人がいる場合、その人が相続すれば特例を適用できるため、家なき子特例は使えません。

要件2：相続人の要件（持ち家の有無・居住歴）

ここが家なき子特例で最も重要かつ複雑なポイントです。財産を相続する人（あなた）が、以下の条件をすべて満たす必要があります。

相続開始時に日本国内に住所があること
相続開始前3年以内に、以下のいずれの家にも住んだことがないこと
- 自分自身が所有する家
- 自分の配偶者が所有する家
- 3親等内の親族（両親、祖父母、兄弟姉妹、子、孫など）が所有する家
- あなたと特別な関係のある法人（同族会社など）が所有する家

ポイントは**「過去3年以内に持ち家に住んだことがない」**という点です。たとえ現在賃貸暮らしでも、3年以内に持ち家を売却して引っ越したようなケースでは適用できません。また、自分名義の家でなくても、配偶者名義の家に住んでいれば「持ち家あり」と判断されるため注意が必要です。

要件3：相続後の宅地の保有義務

無事に家なき子特例の要件を満たして実家を相続しても、すぐに売却することはできません。

特例の適用を受けるためには、相続した宅地を相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月後）まで保有し続ける必要があります。申告期限前に売却してしまうと、特例は適用できなくなり、多額の相続税が課される可能性があるため、絶対に守らなければならないルールです。

相続時精算課税と小規模宅地等の特例の併用

「過去に親から生前贈与を受けて、相続時精算課税制度を選択した」という方もいるでしょう。この場合、小規模宅地等の特例（家なき子特例を含む）との併用は可能なのでしょうか。

結論：相続時精算課税を利用した土地でも併用可能

結論から言うと、一定の要件を満たせば併用は可能です。

「相続時精算課税制度で贈与された財産は、特例の対象外」と誤解されがちですが、これは間違いです。相続時精算課税制度を利用して贈与された財産は、相続が発生した際に相続財産に「持ち戻して（加算して）」相続税を計算するルールになっています。

この持ち戻された土地が、相続開始時点で小規模宅地等の特例の適用要件を満たしていれば、問題なく特例を適用できるのです。

併用するための具体的な条件と注意点

併用するための条件は、基本的にこれまで説明してきた小規模宅地等の特例（または家なき子特例）の要件と同じです。

重要なのは、判断のタイミングが「贈与時」ではなく「相続開始時」であるという点です。

例えば、親から実家の土地の贈与を受けた時点ではあなたが持ち家を所有していたとしても、その後に持ち家を売却し、親の相続が開始した時点で「家なき子特例」の要件（相続開始前3年以内に持ち家なし等）を満たしていれば、特例を適用できる可能性があります。

【注意点】

贈与された財産が宅地であること 現金で贈与を受けて、そのお金で不動産を購入した場合は対象外です。あくまで「宅地そのもの」を相続時精算課税で贈与されている必要があります。
相続開始時の状況で判断されること 贈与時の状況は関係なく、あくまで相続が発生した時点での状況で適用可否が判断されます。

併用した場合の相続税評価額の計算方法

併用した場合、相続税評価額はどのように計算されるのでしょうか。具体例で見てみましょう。

前提

親から評価額6,000万円の実家の土地を相続時精算課税制度を利用して生前贈与された。
親の相続が発生し、相続財産にこの土地が持ち戻された。
相続人は家なき子特例の要件をすべて満たしている。

計算方法

まず、相続時精算課税で贈与された土地6,000万円を相続財産に加算します。
次に、この土地に対して小規模宅地等の特例（80%減額）を適用します。
土地の評価額：6,000万円 × (1 – 0.8) = 1,200万円

この結果、相続税を計算する際の土地の評価額は、6,000万円ではなく1,200万円となります。これにより、相続税の負担を大幅に軽減できることが分かります。

ケース別！特例が使える・使えない具体例

ここまで解説してきた内容を、具体的なケースに当てはめて見ていきましょう。ご自身の状況と照らし合わせながら確認してみてください。

【適用可】賃貸暮らしの長男が実家を相続するケース

状況

父が亡くなり、母はすでに他界。
長男は10年以上前から都内で賃貸マンションに一人暮らし。
父は亡くなるまで一人で実家に住んでいた。
長男が実家を相続し、申告期限まで保有する予定。

判定このケースは、家なき子特例を適用できる典型的な例です。被相続人に配偶者や同居相続人がおらず、相続人である長男は長年持ち家がなく賃貸暮らしであるため、すべての要件を満たしています。

【適用不可】過去3年以内に持ち家を売却したケース

状況

父が亡くなり、母はすでに他界。
長女は2年前に自分名義のマンションを売却し、現在は賃貸アパートに住んでいる。
長女が実家を相続する。

判定このケースでは、家なき子特例は適用できません。現在は賃貸暮らしでも、「相続開始前3年以内に自己の持ち家に住んでいた」という要件に該当してしまうためです。

【適用不可】配偶者が持ち家を所有しているケース

状況

父が亡くなり、母はすでに他界。
次男は結婚しており、妻名義の戸建てに一緒に住んでいる。
次男が実家を相続する。

判定このケースも、家なき子特例は適用できません。自分名義の家でなくても、「配偶者の持ち家」に住んでいる場合は要件を満たさないと判断されます。

【要注意】親が老人ホームに入居していた場合の要件

状況

母が亡くなり、父はすでに他界。
母は亡くなる5年前に要介護認定を受け、老人ホームに入居していた。
実家は空き家で、誰にも貸していなかった。
長男（賃貸暮らし）が実家を相続する。

判定このケースは、一定の要件を満たせば特例を適用できる可能性があります。親が老人ホームに入居していた場合でも、以下の条件を満たせば「居住していた」とみなされます。

亡くなった方が要介護認定または要支援認定を受けていたこと。
相続開始まで、その家を事業用や他人に貸すなどの用途に使っていなかったこと。

自己判断は難しいケースですので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。（参考：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm）

家なき子特例に関するよくある質問（Q&A）

最後に、家なき子特例に関して多くの方が抱く疑問にお答えします。

共有名義の持ち家がある場合は適用できますか？

原則として適用できません。 たとえ持ち分割合が1%であっても、不動産を所有していることに変わりはないため、「持ち家あり」と判断されるのが一般的です。共有名義の家にお住まいの場合は、家なき子特例の適用は難しいと考えた方がよいでしょう。

相続した実家はいつまで保有する必要がありますか？

相続税の申告期限までです。 具体的には、**「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」**となります。この期限を過ぎれば、売却しても問題ありません。ただし、相続した不動産を売却して利益が出た場合は、別途、譲渡所得税がかかる点に注意が必要です。

特例を適用するための手続きと必要書類は何ですか？

相続税の申告書に、特例を適用する旨を記載して提出する必要があります。 この特例は、自動的に適用されるものではありません。申告の際には、特例の要件を満たしていることを証明するために、以下のような書類の添付が求められます。

戸籍謄本（相続関係を証明）
遺言書または遺産分割協議書の写し
相続人の住民票の写し
相続開始前3年間の居住状況を証明する書類（賃貸借契約書など）
亡くなった方の住民票の除票の写しなど

必要書類はケースによって異なるため、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

税理士に相談すべきタイミングはいつですか？

「相続発生前（生前）」と「相続発生後」、どちらのタイミングでも相談する価値があります。

相続発生前（生前対策） 将来的に家なき子特例を使える可能性があるか、現状で問題点はないかを確認できます。もし要件を満たさない場合でも、生前贈与や生命保険の活用など、他の対策を検討する時間的余裕が生まれます。
相続発生後 適用要件の最終確認や、複雑な相続税申告書の作成、必要書類の収集などを任せることができます。特に家なき子特例の適用は判断が難しく、申告ミスによるリスクも高いため、相続が発生したら速やかに専門家へ相談することを強く推奨します。

まとめ

今回は、小規模宅地等の特例の中でも特に複雑な「家なき子特例」と、「相続時精算課税制度」との併用について詳しく解説しました。最後に、この記事の重要なポイントを振り返りましょう。

小規模宅地等の特例は、土地の評価額を最大**80%**減額できる強力な節税制度です。
家なき子特例は、同居していない子どもなどが実家を相続する際に、一定の要件を満たせばこの特例を使えるようにする救済措置です。
家なき子特例の最大の関門は**「相続開始前3年以内に、自分や配偶者などの持ち家に住んでいないこと」**という要件です。
相続時精算課税制度で贈与された土地でも、相続開始時点で要件を満たせば、小規模宅地等の特例と併用が可能です。
家なき子特例は廃止されていませんが、要件が厳格化されているため、最新の情報を基に判断する必要があります。

家なき子特例は、適用できれば相続税の負担を劇的に減らせる可能性がある一方で、一つでも要件を満たさなければ全く使えない、非常にシビアな制度です。

ご自身の状況で適用できるかどうかの最終的な判断は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。正しい知識を身につけ、専門家の力を借りながら、後悔のない相続対策を進めていきましょう。

Writer：kitamura