責任の名称	瑕疵担保責任	契約不適合責任
責任の対象	特定物（不動産など）の隠れた瑕疵	契約内容に適合しない目的物（種類・品質・数量）
買主の権利	・損害賠償請求・契約解除	・追完請求（修補など）・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除
責任期間	買主が瑕疵を知ってから1年以内に権利行使	買主が不適合を知ってから1年以内に通知
売主の過失	不要（無過失責任）	損害賠償請求には必要

責任の対象：「隠れた瑕疵」から「契約内容との不一致」へ

最も大きな変更点は、責任の対象となる考え方です。

旧法の「隠れた瑕疵」とは、買主が取引時に通常の注意を払っても発見できなかった欠陥（例：雨漏り、シロアリ被害など）を指していました。つまり、欠陥が「隠れていたこと」が前提でした。

一方、新しい「契約不適合責任」では、引き渡された物件が契約内容に適合しているかどうかが基準となります。具体的には、以下の3つの観点で判断されます。

種類に関する不適合 Aという土地を契約したのに、Bという土地が引き渡された場合など。
品質に関する不適合 「雨漏りしない」という品質を前提に契約したのに、雨漏りが発生した場合など。
数量に関する不適合 100㎡の土地を契約したのに、実際は90㎡しかなかった場合など。

このように、「隠れているか」どうかは問われず、契約書や重要事項説明書に記載された内容と現実の物件状態が一致しているかが重要になりました。

買主の権利拡大：追完請求・代金減額請求の追加

買主が主張できる権利も大幅に拡充されました。旧法の瑕疵担保責任では、買主の権利は基本的に「損害賠償請求」と「契約解除」の2つでした。

しかし、契約不適合責任では、これに加えて「追完請求（修理などの要求）」と「代金減額請求」が新たに認められました。これにより、買主は状況に応じて柔軟な対応を求めることができるようになっています。

契約不適合責任で買主が持つ4つの権利

契約内容と異なる物件が引き渡された場合、買主は以下の4つの権利を主張できる可能性があります。それぞれの権利について、詳しく見ていきましょう。

追完請求権（修理・代替物の請求）

「追完請求権」とは、物件を契約内容に適合させるよう売主に求める権利です。不動産売買においては、主に不具合箇所の修補（修理）を請求することになります。例えば、契約書に記載のない雨漏りが見つかった場合に、その修理を売主に要求できます。

買主はまず、この追完請求を行うのが基本となります。売主が相当の期間内に修理に応じない場合、次に解説する代金減額請求へと進むことができます。

代金減額請求権

「代金減額請求権」とは、追完請求をしても売主が修理に応じない場合や、修理が不可能な場合に、不適合の度合いに応じて売買代金の減額を求める権利です。

ただし、買主はいきなり代金減額を請求できるわけではありません。原則として、まず追完請求を行い、それでも売主が応じない場合に初めて代金減額を請求できるというステップを踏む必要があります。

損害賠償請求権

「損害賠償請求権」とは、契約不適合によって買主が被った損害の賠償を求める権利です。例えば、雨漏りが原因で家財が濡れてしまった場合の損害や、修理期間中にホテル住まいを余儀なくされた場合の宿泊費などが対象となり得ます。

ここで重要なのは、損害賠償を請求するためには、売主に帰責事由（故意または過失）が必要であるという点です。旧法の瑕疵担保責任は売主の過失を問わない「無過失責任」でしたが、契約不適合責任における損害賠償は、売主の責任が原因で損害が発生した場合に限られます。

契約解除権

「契約解除権」とは、契約の目的を達成できないほど重大な不適合がある場合に、売買契約そのものを白紙に戻す権利です。追完請求をしても不適合が解消されない場合や、そもそも解消が不可能な場合に認められます。

ただし、不適合の程度が軽微である場合には、契約解除は認められません。例えば、壁紙のわずかな剥がれ程度で契約全体を解除することは困難です。

不動産売買における責任期間と免責特約

「いつまで責任を負わなければならないのか？」は、売主にとって最大の関心事の一つです。ここでは、責任期間の原則と、契約書で定める特約について解説します。

民法上の責任期間：買主が知った時から1年以内の通知

民法では、買主が契約不適合の事実を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しなければならないと定められています。

注意すべきは、これは「1年以内に裁判を起こさなければならない」という意味ではない点です。あくまで「不具合を見つけたら1年以内に売主に知らせてください」という通知義務の期間です。この通知さえ行えば、具体的な権利の行使（修理の請求など）はその後でも可能です。

契約書での期間短縮・免責特約の有効性

個人間の不動産売買では、当事者間の合意によって、契約不適合責任を負う期間を短縮したり、責任そのものを免除（免責）したりする特約を設けることが認められています。

中古住宅の取引では、売主の負担を軽減するため、「引き渡しから3ヶ月間」などと期間を区切る特約や、「売主は契約不適合責任を一切負わない」とする免責特約がよく用いられます。

ただし、売主が不適合の存在を知りながら買主に告げなかった場合は、たとえ免責特約があっても責任を免れることはできません。

売主が宅建業者の場合の特約制限

売主が宅地建物取引業者（不動産会社）で、買主が個人の場合、買主を保護するための特別なルールがあります。宅地建物取引業法により、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約はすべて無効となります。つまり、宅建業者が売主の場合、契約不適合責任の期間を2年より短くすることはできません。

売主の「重大な過失」とは？免責特約が無効になるケース

契約書で「契約不適合責任を免責する」という特約を結んでいても、それが無効になる場合があります。それは、売主に「悪意」または「重大な過失」があったケースです。

「重大な過失」の定義と判断基準

「悪意」とは、不適合の存在を知っていた場合を指します。では、「重大な過失」とは何でしょうか？

「重大な過失」とは、通常であれば当然払うべき注意を著しく怠った状態を指します。簡単に言えば、「少し注意すれば分かったはずなのに、不注意で気づかなかった」というレベルを超え、「なぜそれに気づかなかったのか不思議なくらい、ひどい不注意があった」と評価されるようなケースです。

単なる見落としや知識不足（軽過失）とは区別されますが、その判断は個別の事案ごとに行われるため、明確な線引きは難しいのが実情です。

事例：雨漏り・シロアリ被害を知りつつ告知しなかった場合

これは「重大な過失」以前に「悪意」に該当する典型的なケースです。過去に雨漏りがあったことや、シロアリ駆除の履歴があることを知っていたにもかかわらず、物件状況報告書（告知書）に記載せず、買主に伝えなかった場合、たとえ免責特約があっても売主は責任を免れません。

事例：主要構造部の腐食を容易に発見できたのに見逃した場合

例えば、建物の基礎に大きなひび割れがあったり、柱が傾いていたりするなど、専門家でなくても少し注意深く見れば分かるような建物の主要構造部の重大な欠陥を見過ごし、買主に伝えなかった場合です。

このようなケースでは、売主の注意義務違反の程度が著しいとして「重大な過失」があったと判断され、免責特約が無効になる可能性があります。

契約不適合と仲介手数料の返還問題

万が一、契約不適合が原因で契約が解除された場合、支払った仲介手数料はどうなるのでしょうか。これは買主・売主双方にとって重要な問題です。

契約解除に至った場合の仲介手数料の支払い義務

不動産会社に支払う仲介手数料は、原則として「売買契約を成立させたことに対する成功報酬」です。そのため、一度有効に売買契約が成立した以上、その後に契約が解除されたとしても、原則として仲介手数料の返還を求めることはできません。これは、不動産会社が契約成立までの業務を完了しているためです。

損害賠償の範囲と仲介手数料

ただし、買主の立場から見ると、売主の責任（契約不適合）が原因で契約解除に至った場合、支払った仲介手数料は無駄な出費、つまり「損害」と考えることができます。そのため、買主は売主に対して、支払った仲介手数料相当額を損害賠償として請求できる可能性があります。

不動産会社との媒介契約書の確認ポイント

こうしたトラブルを避けるためにも、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ際に、契約解除時の仲介手数料の取り扱いについて確認しておくことが重要です。契約書に「契約が解除された場合、受領した仲介手数料は返還しない」といった条項が記載されているのが一般的ですが、その内容を事前に理解し、納得した上で契約するようにしましょう。

【Q&A】契約不適合責任のよくある質問

最後に、契約不適合責任に関してよく寄せられる質問にお答えします。

築古物件でも契約不適合責任を負うか？

はい、負う可能性があります。 築年数が古いという理由だけで、契約不適合責任が自動的に免除されるわけではありません。

ただし、中古住宅、特に築古物件の取引では、「本物件は築年数が経過しており、経年劣化による傷や汚れ、性能の低下があることを買主は容認の上、買い受けるものとする」といった条項を契約書に盛り込むのが一般的です。このように、買主が建物の現状を理解し、納得した上で契約していれば、その経年劣化の範囲内の事象は「契約不適合」にはあたりません。

買主が内覧で確認できたはずの傷や汚れは対象か？

原則として、対象外です。 買主が内覧時に現に確認した傷や汚れ、あるいは少し注意すれば容易に発見できたはずの不具合については、買主はその状態を認識・容認して契約したとみなされるため、後から契約不適合を主張することは困難です。

だからこそ、売主としては物件の状況を正直に告知し、買主としては内覧時にしっかりと物件を確認することが、お互いのためのトラブル防止策となります。

売買契約書でチェックすべき条文例と注意点？

売買契約書にサインする前に、特に以下の項目を必ず確認してください。

契約不適合責任の条項 責任を負うのか、免責されるのか。責任を負う場合、その期間はいつまで（例：引き渡しから3ヶ月など）に設定されているかを確認します。
容認事項の記載 「経年劣化」や「現状有姿」といった言葉だけでなく、具体的にどの程度の傷や性能低下を「容認」するのかが明記されているかを確認します。
物件状況報告書（告知書）との整合性 ご自身が告知した内容（雨漏りの有無、給排水管の状況など）が、契約書の内容と矛盾していないかを確認します。告知した内容は、契約内容の一部となります。

まとめ

2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わり、売主の責任は「隠れた瑕疵」から「契約内容との不一致」へと、より広く、明確なものになりました。

この変更は、買主の権利を厚く保護する一方で、売主にとっては責任の範囲が広がったことを意味します。

不動産売買におけるトラブルを防ぐために最も重要なのは、売買契約書の内容です。

売主の立場では、物件の状態を正直に告知し、免責や期間短縮の特約を適切に設定すること。
買主の立場では、内覧で物件をしっかり確認し、契約書に記載された責任の範囲や容認事項を十分に理解すること。

契約不適合責任は複雑な内容を含みます。少しでも不安や疑問があれば、安易に契約書に署名せず、取引を依頼している不動産会社や、必要に応じて弁護士などの専門家に相談し、安心して取引を進められるようにしましょう。

writer：kitamura