過料が科されるリスク 正当な理由なく期限内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
不動産の売却や活用ができない 不動産の名義が亡くなった方のままでは、その土地や建物を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることができません。
権利関係が複雑になる 放置している間にさらに相続が発生（数次相続）すると、関係者がネズミ算式に増えていきます。そうなると、話し合い（遺産分割協議）がまとまらず、手続きが非常に困難になります。
他の相続人に勝手に持ち分を売却される 相続人が複数いる場合、他の相続人が自分の法定相続分だけを第三者に売却してしまうリスクがあります。そうなると、見知らぬ人と不動産を共有することになりかねません。

これらのデメリットを避けるためにも、早めの対応が重要です。

登記忘れの期限と過料（罰則）

義務化に伴い、最も気になるのが「いつまでにやればいいのか」という期限と、「やらなかった場合の罰則」ではないでしょうか。ここでは、過料の具体的な内容について解説します。

相続登記の申請期限は3年以内

相続登記の申請義務には、明確な期限が設けられています。

原則として、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に登記を申請しなければなりません。

簡単に言うと、「自分が不動産を相続したと知った日から3年以内」が期限となります。遺産分割協議が成立した場合は、その協議で不動産を取得した相続人が、協議の成立日から3年以内に登記をする必要があります。

10万円以下の過料が科される条件

期限内に相続登記を行わなかった場合、どのような罰則があるのでしょうか。

この制度では、刑事罰である「罰金」ではなく、行政上の秩序罰である「過料」が科されます。金額は10万円以下と定められています。

ただし、**期限を過ぎたら即座に過料が科されるわけではありません。**法務局から登記をするよう催告があったにもかかわらず、正当な理由なく応じなかった場合に、裁判所の判断を経て科されることになります。

過料を免除される「正当な理由」

もし期限内に登記が間に合わなくても、「正当な理由」があれば過料の対象にはなりません。法務省の通達では、以下のようなケースが「正当な理由」に当たるとされています。

相続人が非常に多く、戸籍謄本などの必要書類の収集に時間がかかる場合
遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合
申請義務を負う相続人自身に、重病などの事情がある場合
遺産分割協議がまとまらない場合（ただし、協議ができない客観的な理由が必要）

「仕事が忙しい」「手続きが面倒」といった自己都合は、正当な理由として認められない可能性が高いので注意が必要です。

過去の相続も義務化の対象

「この法律ができる前に親が亡くなったんだけど、うちも対象なの？」という疑問は、多くの方が抱えています。結論から言うと、対象になります。

過去に発生した相続も対象になる

今回の相続登記義務化は、法律の施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも適用されます。

つまり、何十年も前に亡くなった祖父母や親から相続した不動産で、まだ名義変更をしていないものも、すべて義務化の対象です。「昔のことだから関係ない」ということにはならないので、注意してください。

3年間の猶予期間（2027年3月末まで）

過去の相続については、すぐに3年間の期限がスタートするわけではありません。準備期間として、3年間の猶予期間が設けられています。

具体的には、2024年4月1日から3年後の2027年3月31日までに相続登記を完了させれば、義務を果たしたことになります。

長年放置してしまっていた方も、まだ時間はあります。焦らず、しかし計画的に準備を始めましょう。

義務化の対象となる不動産の種類

相続登記義務化の対象となるのは、土地や建物（一戸建て、マンションの一室など）といったすべての不動産です。

山林や農地、原野なども含まれます。固定資産税が課税されていないような価値の低い不動産であっても、登記されている限りは対象となりますので、ご注意ください。

不動産相続登記の手続きと流れ

「やるべきことは分かったけど、具体的にどう動けばいいの？」という方のために、相続登記の基本的な手続きの流れを3つのステップで解説します。

ステップ1：必要書類の収集と取得方法

相続登記で最も時間と手間がかかるのが、必要書類の収集です。主に以下の書類が必要となります。

被相続人（亡くなった方）に関する書類
- 出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本） 本籍地の市区町村役場で取得します。
- 住民票の除票（または戸籍の附票） 最後の住所地の市区町村役場で取得します。
相続人に関する書類
- 相続人全員の現在の戸籍謄本 各相続人の本籍地の市区町村役場で取得します。
- 不動産を取得する相続人の住民票 住所地の市区町村役場で取得します。
不動産に関する書類
- 固定資産評価証明書 不動産が所在する市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得します。
その他
- 遺産分割協議書 相続人全員で話し合って不動産の取得者を決めた場合に作成します。相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。
- 遺言書 遺言書がある場合は、その内容に従います。

戸籍謄本は、本籍地が遠方の場合でも郵送で取り寄せることができます。

ステップ2：登記申請書の作成と提出

必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。申請書のひな形や記載例は、法務局のウェブサイトで入手できます。（参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」）

作成した登記申請書と集めた書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は、窓口への持参、郵送、オンライン申請から選べます。

ステップ3：登記完了と権利証の受領

申請書に不備がなければ、提出から1〜2週間程度で登記が完了します。

登記が完了すると、法務局から登記識別情報通知書が交付されます。これが、以前でいう「権利証」にあたる非常に重要な書類ですので、大切に保管してください。

所在不明な親の土地の調べ方

「親がどこかに土地を持っていたはずだけど、場所や詳細が分からない…」というケースは少なくありません。そんな時でも、不動産を特定する方法はあります。

市区町村役場で「名寄帳」を取得

最も確実で有効な方法が、**名寄帳（なよせいちょう）**の写しを取得することです。

名寄帳とは、ある特定の人が、その市区町村内に所有している不動産を一覧にまとめたものです。相続人であれば、亡くなった親が所有していた不動産を調べるために取得を申請できます。

心当たりのある市区町村役場の資産税課などで、「相続手続きのために被相続人（亡くなった親の名前）の名寄帳が欲しい」と伝えれば、手続きを案内してもらえます。

固定資産税の納税通知書を確認

毎年4月〜6月頃に市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書も、有力な手がかりです。

この通知書には、課税対象となっている不動産の一覧（課税明細書）が添付されています。もし親の遺品の中から納税通知書が見つかれば、そこに記載されている不動産が相続の対象となります。

登記済権利証（登記識別情報）を探す

親が大切に保管していた書類の中に、登記済権利証（いわゆる「権利証」）や登記識別情報通知書がないか探してみましょう。

これらの書類には不動産の詳細な情報が記載されているため、見つかれば不動産を特定する大きな助けとなります。

相続登記の費用とよくある質問

最後に、相続登記にかかる費用や、多くの方が疑問に思う点についてお答えします。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記には、主に以下の2つの費用がかかります。

登録免許税（実費） 登記を申請する際に国に納める税金です。税額は「不動産の固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。
司法書士への報酬（専門家に依頼する場合） 手続きを司法書士に依頼した場合の費用です。一般的な相続登記であれば、数万円〜15万円程度が相場ですが、相続人の数や不動産の数によって変動します。

新制度「相続人申告登記」とは

「3年の期限内に遺産分割協議がまとまりそうにない…」という場合に備えて、簡単な手続きで義務を履行できる相続人申告登記という新しい制度も始まりました。

これは、相続人が「自分が相続人の一人である」ことを法務局に申し出るだけで、相続登記の申請義務を一旦果たしたとみなされる制度です。

メリット: 遺産分割協議が終わっていなくても、単独で、かつ少ない費用で申請でき、過料を避けることができます。
デメリット: あくまで一時的な措置であり、不動産の権利関係を確定させるものではありません。そのため、この登記だけでは不動産を売却することはできず、いずれ正式な相続登記が必要になります。

相続放棄する場合の手続き

もし、借金が多いなどの理由で不動産を含むすべての遺産を相続したくない場合は、相続放棄という選択肢があります。

相続放棄をすれば、**相続登記の義務も負うことはありません。**ただし、相続放棄は「相続の開始を知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きをする必要があります。この期間を過ぎると原則として放棄できなくなるため、注意が必要です。

相続人が複数いる場合の注意点

相続人が複数いる場合は、まず**誰がその不動産を相続するのかを話し合う「遺産分割協議」**を行うのが一般的です。

協議がまとまったら、その内容を記した「遺産分割協議書」を作成し、相続登記を申請します。もし協議がまとまらない場合は、法定相続分どおりに共有名義で登記することも可能です。

まとめ

今回は、2024年4月1日から始まった相続登記の義務化について、特に過去の相続や所在不明の土地があるケースを中心に解説しました。

最後に、重要なポイントをもう一度確認しましょう。

相続登記は2024年4月1日から義務化された
法律の施行日より前の「過去の相続」もすべて対象となる
過去の相続には2027年3月31日までの猶予期間がある
正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の可能性がある
親の土地の所在が不明でも「名寄帳」などで調べることができる
期限内に登記が難しい場合は「相続人申告登記」という簡易な手続きもある

長年放置してしまった相続登記の問題は、多くの方にとって大きな心の負担です。しかし、今回の義務化をきっかけに、一つひとつ手順を踏んでいけば必ず解決できます。

まずは、心当たりのある市区町村役場で「名寄帳」を取得してみることから始めてみてはいかがでしょうか。もし手続きが複雑で難しいと感じたら、無理せず司法書士などの専門家に相談することも有効な選択肢です。

この記事が、あなたの不安を解消し、次の一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。

Writer：kitamura