「条件に合う中古マンションを見つけたが築50年近くて心配」「今住んでいるマンションが築50年でリフォームと住み替えを迷っている」という方もいるでしょう。そこで、今回は“築50年のマンション”について、その実態や寿命、建て替えの条件を詳しく解説します。築40〜50年のリフォーム事例も紹介しますので、マイホーム計画の参考にしてください。

・築50年近いマンション戸数は、年々増え続けています。
・古いマンションを建て替える際には、いくつもの条件が揃わなくては実現しません。
・築50年のマンションの実態や寿命、建て替え条件を詳しく解説します。

■ 築50年の中古マンションはどのくらいある？

築50年を超えるマンションは、国内に「20万戸以上」現存しているとされています（2021年時点）。国土交通省の調査によると、その数は2026年末に「60万戸以上」、2031年に「115万戸以上」に増えると推測されているのです。（参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等）

ちなみに、2022年時点で築40年以上のマンションが「約125.7万戸」存在しており、その数は10年後には「約2.1倍」、20年後に「約3.5倍」になる見込みです。そのため、既にマンション暮らしをしている方や、これから中古マンションを買う方にとって、築50年マンションでの生活は決して人ごとではありません。実際、首都圏における在庫中古マンションのうち、築31年を超えている物件は45.5%（18,688戸）にも上り、築50年近い物件は決っして少なくありません（2022年時点）。

■ マンションの寿命｜築50年のマンションはどのくらい住める？

これから中古マンションを購入する方はもちろん、今既にマンションを所有している方が気になるのは、「マンションは築何年まで住めるのか」という点ですよね。マンションの“税法における”耐用年数は、47年です。（参考：国税庁｜よくある質問｜耐用年数（建物／建物附属設備））

敢えて“税法における”と書いたのには理由があり、この耐用年数は実際の寿命とは異なります。2013年に国土交通省の資料によると、国内のマンション期待寿命は「68年」とされています。（参考：国土交通省｜中古住宅の流通促進・活用に関する研究会）

つまり、税法で減価償却できる年数は「47年」ですが、実際にはさらに平均で10年程度暮らし続けられるということです。

さらに、鉄筋コンクリート造のマンションは、構造の経年劣化を加味しても適切な改修をすれば、理論上「150年」は住み続けられるというデータもあります。（参考：国土交通省｜中古住宅の流通促進・活用に関する研究会）

例えば、現存する最古の鉄筋コンクリート造建築物などは次の通りです。

• • 三井物産ビル:

    横浜市中区の日本大通りに位置し、1911年に竣工したオフィスビルです。
  • 軍艦島30号棟:

    長崎県の端島（軍艦島）にあり、1916年に竣工した集合住宅です。

そのため、マンションの寿命が「60年を超えて150年程度」というのは、あくまでも楽観的なデータに基づく年数です。

マンションは理論上150年以上の寿命が期待できると言っても、それは材質における空論に過ぎません。

マンションの建て替え時期を左右するポイントとして、以下の5点が挙げられます。

• ・これまで長期修繕計画に基づいた適切な改修が継続的に行われてきたかどうか
• ・耐震改修が行われているかどうか
• ・築60年未満かどうか
• ・「建て替えコスト≧大規模修繕工事コスト」であるかどうか（修繕工事の方が上回れば建て替えに）
• ・地域にとっての存在価値があるかどうか

構造上の耐力に加え、この5つの条件が揃っていて、初めてマンションは存続し続けます。

逆に言えば、条件がどれか欠けていれば、建て替え計画が持ち上がる可能性は高いということです。

では、国内におけるマンション建て替え件数を見てみましょう。

マンション建て替えの実績は、2004〜2023年で累計282件（約23,000戸）です。

2022年時点のマンション総戸数が約694.3万戸なのに対して、少ない印象ですよね。

実は、マンションの建て替えはそう簡単ではありません。

なぜなら、マンションを建て替えるためには、区分所有者数の4/5以上かつ議決権の4/5の賛成を得なくてはいけないからです。（「建物の区分所有等に関する法律」第62条）

また、前段階で建物劣化の状況調査・建て替え案の検討・所有者の同意・資金調達など多くのステップを踏まなくてはならず、最低でも10年程度かかり、20年かかったケースもあります。

場合によっては、区分所有者がそれぞれ1,000万円以上の自己負担金を用意しなくてはいけない可能性もあります。

このように、マンション建て替えのハードルはかなり高いのが現状です。

そのため、多くの管理組合は築40〜50年であれば、できるだけ建て替えせずに、大規模修繕を行なって維持し続ける方針を進めています。

【ポイント】

築50年近いマンションでも、きちんとメンテナンスされてきた物件は、この先何年も住み続けられます。

既に中古マンションを所有している方は、管理組合へ今後の修繕計画について確認してください。

そして、これから中古マンションを購入する方は、これまでの共用部修繕履歴と今後の計画、修繕積立金の貯蓄額を事前にチェックしておくことをおすすめします。修繕計画を今後も実行できる資金があるかどうかは重要なポイントです。

■ 築50年のマンションを買うか迷った際のチェックポイント

好立地の新築マンションや築浅中古マンションは数が限られます。一方、築40年を超えて築50年近い物件は、在庫数が多くリーズナブルな点が魅力です。

「築50年のマンションを買った方がいいのかやめた方がいいのか」は、物件によって異なります。購入するか迷っている方は、まずは下のポイントからチェックしてみましょう。

• ・築60年を超えていない
  （大規模修繕費用が建て替え費用を上回る可能性も）
• ・既に建て替え計画が持ち上がっていない
  （計画中だと10年程度で建て替えになる可能性も）
• ・定期的にきちんと大規模修繕が行われている
• （行われていないと劣化が進んでいる可能性も）
• ・過去に耐震改修が行われている
  （旧耐震基準マンションでも改修されていれば安心して住める）
• ・今後10〜20年住めるマンションを探している
  （30年、40年と住み続けるライフプランでない方は、築50年でも問題が少ない）
• ・物件価格を抑えてリノベーションにお金をかけたい
  （築50年近い物件は好立地でもリーズナブル）
• ・住宅ローンを組まず、できるだけ自己資金で購入したい
  （築50年のマンションは融資を受けにくいため、自己資金が基本）
• ・立地や利便性を優先させたい
  （好立地な場所は新築・築浅物件選択肢が少なく、あっても高価）

これらの条件を踏まえ、築50年近いマンションを買うかどうか決めましょう。ただし、これまでの修繕履歴やリノベーション費用を踏まえて物件を探すのは簡単ではありません。そのため、物件探しの段階からリノベーションを前提に相談するとリノベ向き物件の見極めや、トータルの予算を含めた計画が立てやすくなるためおすすめです。

■ まとめ：築50年中古マンションを買う際はプロに相談を

築50年近い中古マンションでも、これまでのメンテナンス状況によっては、これから先何十年も暮らし続けることは十分可能です。

ただし、あくまでもこれまで定期的にお手入れされてきたことが最低条件です。そのため、これから築年数の経っているマンションを買う方は、建築知識のあるプロに相談することが欠かせません。また、既に古いマンションにお住まいの方も、これから何年住みたいかライフプランに合わせたリノベーションを提案できる会社がおすすめです。

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