賃貸借契約が法定更新された場合、更新料は発生するのでしょうか？この記事では、法定更新の定義から、更新料請求の可否、そして実際に起こりうるトラブルまでを解説します。貸主側の更新拒否の正当な理由や、借主に条件変更を承諾してもらうためのヒントもご紹介。更新料に関する疑問や不安を解消し、円滑な賃貸経営を目指しましょう。不動産と相続の専門家集団が、あなたの悩みに寄り添います。

H1.不動産と相続の専門家

不動産と相続問題は、専門家によるサポートが不可欠です。

不動産と相続は複雑に絡み合い、法的な知識や税務の知識が求められるため、個人の判断だけでは適切な解決が難しい場合があります。専門家集団に依頼することで、スムーズな問題解決が期待できます。

＜専門家集団に依頼するメリット＞

法的リスクの回避
税務面での最適化
手続きの効率化
精神的な負担軽減

専門家は、不動産と相続に関する豊富な知識と経験を有しており、個々の状況に合わせた最適な解決策を提案してくれます。安心して相談できる専門家を見つけることが、問題解決の第一歩となるでしょう。

H1.賃貸借契約時に法定更新された場合の更新料はどうなる？

賃貸借契約が法定更新された場合、更新料の扱いは契約内容によって異なります。法定更新とは、契約期間満了時に大家さんと入居者の合意がなくても、法律の規定に基づき契約が自動的に更新されることです。この場合、更新料を請求できるか、また、どのようなトラブルが起こりやすいのかを知っておくことが重要です。以下で、法定更新、更新料の請求、よくあるトラブルについて解説していきます。

H2.法定更新とは？

法定更新とは、契約期間満了時に、貸主・借主の双方が更新の手続きを行わない場合に、法律に基づき自動的に契約が更新されることを指します。

法律で定められた更新は、法定更新。
貸主・借主の合意による更新は、合意更新。
法定更新と合意更新では、更新料の有無や契約条件の変更可否などに違いがあります。

法定更新と合意更新には、様々な違いがあります。以下で詳しく解説していきます。

H3.法定更新

法定更新とは、賃貸借契約の期間満了時に、貸主・借主の双方が更新の手続きを行わない場合や、貸主が更新を拒否しても正当な理由がない場合に、契約が自動的に更新されることを指します。

賃貸借契約が法定更新となる主な要因は以下の通りです。＜法定更新の要因＞

更新手続きなし
正当な理由なし

上記のような要因により、契約は更新されます。

法定更新された場合、契約条件は基本的に以前の契約と同一となります。しかし、更新料については、合意更新の場合とは異なり、当然に発生するものではありません。法定更新では、更新料の支払い義務は法律で明確に定められていないため、更新料を支払う必要がないケースが一般的です。

H4.貸主側が更新拒絶できる正当な理由とは？

貸主側が更新拒絶できる正当な理由とは、単なる契約更新を避けたいという理由では認められません。

正当な理由とは、借主の契約違反や、建物の老朽化による取り壊しなど、客観的に見てやむを得ない事情がある場合を指します。

＜正当な理由の例＞

賃料不払い
無断増改築
騒音問題
建物老朽化
使用目的違反

正当な理由があると認められるには、これらの事情を貸主側が立証する必要があります。また、立ち退き料の支払いや、代替物件の提供など、借主への配慮も求められる場合があります。正当な理由があっても、借主との十分な協議が不可欠です。

H3.合意更新

合意更新とは、賃貸借契約の当事者である貸主と借主が、契約期間満了時に双方合意の上で更新を行うことを指します。

合意更新は、双方の意思確認が重要であり、更新条件などを改めて取り決めることが可能です。しかし、更新料の支払いを巡ってトラブルになるケースも少なくありません。

＜合意更新の注意点＞

更新条件の確認
更新契約書の作成
更新料の金額
支払い時期の明確化

これらの点に注意し、合意内容を明確にすることで、更新時のトラブルを未然に防ぐことができます。合意更新は、貸主と借主の良好な関係を維持するために重要な手続きです。

H3.法定更新と合意更新の違い

法定更新と合意更新には、更新料の扱いに大きな違いがあります。

法定更新とは、賃貸借契約期間満了時に、貸主・借主の双方が契約解除の意思表示をしない場合に、自動的に契約が更新されることを指します。一方、合意更新は、貸主と借主が合意の上で契約を更新するものです。

＜法定更新と合意更新の相違点＞

合意：要否
手続き：有無
更新料：支払い義務

法定更新の場合、一般的に更新料の支払い義務は発生しません。これは、法定更新が法律に基づいた更新であり、新たな合意がないためです。しかし、合意更新の場合は、貸主と借主の合意によって更新料の支払いが定められることがあります。

これらの違いを理解しておくことは、賃貸借契約におけるトラブルを避けるために重要です。

H2.法定更新の際に更新料を請求できる？

法定更新の場合、原則として更新料を請求することは難しいと考えられます。

なぜなら、法定更新は、賃貸借契約の期間満了時に、貸主・借主の双方が更新の手続きを行わない場合に、自動的に契約が更新される制度です。この場合、更新に関する合意がないため、更新料を支払う義務は生じません。

＜更新料請求が難しい理由＞

合意がない
判例の解釈
特約の有効性

これらの理由から、法定更新では更新料の請求は難しいとされています。ただし、契約書に特約がある場合は、その内容が有効と判断されることもありますので、契約書をよく確認することが重要です。

したがって、法定更新では原則として更新料を請求できませんが、契約内容によっては請求できる可能性もあります。

H3.オーナーとして法定更新で更新料を請求する方法はあるのか

法定更新で更新料を請求する方法は、契約内容と判例に大きく左右されます。

法定更新とは、契約期間満了時に貸主・借主の双方が更新の手続きを行わない場合に、自動的に契約が更新されることを指します。この場合、更新料の請求は原則として難しいとされています。なぜなら、法定更新は「更新」という合意がないため、更新料を支払う義務が生じないと考えられるからです。

＜更新料請求の可否を左右する要素＞

契約書の明確な記載
過去の支払いの慣習
更新料の金額

ただし、賃貸借契約書に更新料に関する明確な定めがあり、かつ過去の更新時にも更新料の支払いが行われていた場合は、請求が認められる可能性もあります。しかし、更新料の金額があまりにも高額である場合は、消費者契約法などにより無効とされる可能性も考慮する必要があります。したがって、法定更新における更新料の請求は、専門家への相談を推奨します。

H4.補足：2年毎に更新料を請求しよう

法定更新であっても、2年ごとに更新料を請求することは可能です。

これは、賃貸借契約の内容を見直すことで実現できます。具体的には、更新料を支払う旨の特約を契約書に明記しておく必要があります。

＜更新料請求のポイント＞

特約の明記
合意に基づく
説明義務の履行

これらのポイントを踏まえることで、更新料請求の正当性を主張できます。

ただし、一方的な請求はトラブルの原因となるため、借主との十分な協議が必要です。更新料の金額や支払い方法など、双方合意の上で契約内容に反映させることが重要です。

H2.法定更新のよくあるトラブル

法定更新では、更新料の請求、更新拒否、経営計画の狂い、条件変更の不同意など、様々な問題が発生しがちです。これらのトラブルは、契約内容の解釈や法律の適用に関する誤解から生じることが多く、事前の対策と専門家への相談が重要になります。以下で、それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。

H3.【トラブル1】更新料が請求できなかった

法定更新において更新料を請求できないケースは少なくありません。

これは、法定更新では、更新料の支払い義務が発生しないためです。

＜更新料請求が認められない理由＞

契約書に明記がない
合意更新ではない
特約の有効性がない

上記のように、賃貸借契約書に更新料に関する明確な記載がない場合や、合意更新ではなく法定更新となった場合、更新料を請求することは原則としてできません。また、更新料に関する特約があっても、その内容が消費者契約法などに抵触する場合は無効となる可能性があります。

更新料を請求するためには、契約時に更新料に関する条項を明確に定める必要があります。

H3.【トラブル2】更新拒否が認められなかった

更新拒否が認められないケースは、貸主側の正当な理由が不十分な場合に起こりやすいです。

正当な理由とは、建物の老朽化や貸主自身の居住の必要性など、借主に出て行ってもらわなければならない客観的な事情を指します。単に「家賃を上げたい」「他の人に貸したい」といった理由では、正当な理由として認められにくいのが現状です。

＜正当な理由を判断する要素＞

貸主・借主の状況
建物の利用状況
建物の老朽化の程度
立ち退き料の提示

これらの要素を総合的に考慮して判断されます。立ち退き料を支払うことで、正当な理由が補完されることもあります。更新拒否が認められない場合、賃貸借契約は法定更新され、同じ条件で継続されることになります。

H3.【トラブル3】賃貸経営の予定が狂ってしまった

法定更新によって賃貸経営の予定が狂ってしまうというトラブルは、更新拒否が認められなかった場合に起こりえます。

賃貸経営の予定が狂う原因は、将来的な計画変更の自由度が制限されることにあります。

＜賃貸経営の予定が狂う原因＞

建て替え
売却
自己使用

これらの計画は、法定更新によって借主の退去が困難になることで、実現が難しくなる可能性があります。そのため、法定更新は、貸主にとって不都合な状況を生み出す可能性があるのです。結果として、当初予定していた賃貸経営からの撤退や、物件の有効活用が遅れるといった事態を招きかねません。

H3.【トラブル4】借主に条件変更を承諾してもらえない

法定更新後の条件変更は、借主に承諾してもらえない場合、原則として難しいと考えられます。

賃貸借契約は、貸主と借主の合意に基づいて成立するものです。法定更新は、合意更新とは異なり、契約条件は更新前と同一となります。そのため、家賃の値上げや契約期間の変更などを借主が拒否した場合、貸主は一方的に条件を変更することはできません。

＜条件変更が難しい理由＞

法定更新の要件
借主の権利保護
合意の原則

これらの理由から、法定更新においては、借主の合意を得ることが非常に重要になります。条件変更を希望する場合は、更新時期に関わらず、日頃から借主との良好な関係を築き、丁寧に交渉することが大切です。

H3.補足：不動産に詳しい専門家にアドバイスをもらう

法定更新でトラブルが発生した場合は、不動産に詳しい専門家への相談が有効です。

なぜなら、専門家は法律や判例の知識、交渉の経験が豊富であり、個別の状況に応じた適切なアドバイスを提供できるからです。

＜専門家を活用するメリット＞

法的リスクの回避
適切な解決策の提示
スムーズな交渉のサポート
トラブル長期化の防止

これらのメリットを理解し専門家を活用することで、法的な落とし穴を回避し、円満な解決へと導くことが期待できます。弁護士や不動産鑑定士など、専門家を適切に選ぶことが重要です。

H2.まとめ

賃貸借契約が法定更新された場合、更新料の扱いはケースバイケースです。

法定更新とは、契約期間満了時に貸主・借主の双方が更新の手続きを行わない場合に、自動的に契約が更新されることを指します。この場合、更新料の支払い義務は原則として発生しません。

＜更新料請求の可否を左右する要素＞

特約の有無
更新料の合意
地域の慣習

しかし、契約書に更新料に関する特約がある場合や、過去の更新時に更新料を支払っていた場合は、支払い義務が生じる可能性があります。また、地域によっては更新料の支払いが慣習となっている場合もあります。

したがって、法定更新時の更新料については、契約書の内容をよく確認し、不明な点があれば専門家へ相談することが重要です。

writer：kitamura